에스크로(escrow) 제도의 모든 것(2부)

       

         에스크로(escrow) 제도의 모든 것(2부)

 

 

마. 부동산 융자

 

 

1. 개요

자금의 공급원으로는 금융기관과 비기관 융자자가 있으며 이들은 부동산을 채무의 변제를 보증하는 수단으로 한 담보물권에 의한 융자를 해주되 그 주된 담보문서로써 약속어음(promissory note)과 저당증서(mortgage) 또는 신탁증서(deed of trust)를 사용한다

미국에서는 부동산을 취득할 때 거의 모든 사람들이 융자를 받는다. 융자를 받을 경우 어떤 융자방식을 취하는 지에 따라 언제 그 부동산의 소유권이 실지로 매도인에게 이전되는 지 여부가 결정된다. 융자의 종류, 융자 수수료, 이자율 등 융자의 조건은 각 금융기관별로 다양하다

2. 채무변제 보증수단으로서의 부동산

캘리포니아에서 부동산 융자는 일반적으로 두 가지 증서를 이용하여 이루어진다

첫째, 약속어음(promissory note)은 차용한 금약을 지불하겠다는 차용인의 약속으로 융자거래의 기초가 되는 채무증서이다.

둘째, 담보증서(security instrument)는 그 융자의 환불보증용 즉 담보용으로 제공되는 부동산 자체를 입증하는 데 사용된다.

 

1) 약속어음

약속어음은 특정된 조건에 따라 돈을 지불하겠다는 약속이다. 지불 방식에는

∘ 이자와 원금 둘 다 포함하는 분할 불입금에 의한 분할상환융자(amortized loan)

∘ 이자만 분할 불임하고 원금은 한꺼번에 지불하는 방식인 만기 원금지불어음(straight note)

∘ 어떤 특정된 기간동안 원금의 일부만 지불하고 그 기간이 끝날 때 남아 있는 원금을 한꺼번에 지불하는, 앞의 두가지가 결함된 지불방식(balloon payment)

∘ 채무액을 다 갚을 때가지 주기적(대개는 매월)으로 원금과 이자를 분할해서 상환하도록 하는 분할 불임어음(installment note)

 

2) 유통 증권 (Negotiable Instrument)

약속어음이 유통증권이 되려면 다음의 요건을 갖추어야 한다. 우선 한 사람이 다른 사람을 위해 만든 조건 없는 약속이어야 하며 서면으로 작성되어야 한다. 특정한 금약을 요청에 따라 혹은 장래에 정해 질 수 있는 때에 지불 할 것을 약속한 동의서이기 때문에 지불은 지정된 사람이나 어음 소지자에게 해야 하고, 그것을 만든 사람에 의해 서명되어야 한다

 

3. 저당권증서와 신탁증서(Mortgage or Deed of Trust)

두 증서의 기본적인 차이점은 신탁증서의 경우 제3자가 개입되는 반면, 저당권증서는 융자기관과 차용인 쌍방합의에 의하여 융자금이 전약 상환될 때까지 융자기관이 저당권 증서를 보유한다.

 

1) 저당권 증서(Mortgage Deed)

저당증서는 하나의 권리증서로서 그것에 의하여 부동산이 채무의 지불이나 채무증서상 부채의 완불을 보증하기 위해 저당 잡혀 있음을 나타내는 일종의 법적 문서이다

 

2) 신탁 증서(Deed of Trust)

신탁증서 역시 저당권과 마찬가지로 부동산 거래에서 흔히 사용되는 채무지불보증증서이다. 신탁증서 하에서는 비록 차용인이 부동산의 점유권을 보유하고 있지만 부동산의 소유권은 차용인인 신탁인(trustor)에 의해 중립적 제3자인 피신탁인(trustee)에게 양도되어 채무가 완불될 때까지 융자자인 신탁수익자(benrficiary)를 위하여 보유된다.

 

3) 저당권과 신탁증서의 차이

∘당사자의 수

∘소유권의 양도

∘소송시한법

∘체불시 가능한 구제책

∘지위회복기간

∘환매 가능성

∘부족액 보상판결의 가능성

∘채무변제 후의 절차

 

가장 중요한 점은 신탁증서가 융자자의 담보이익을 보호하는 비교적 빠르고 값싼 수단이라는 것이다.

 

※ 저당권 증서와 신탁증서에 관한 언루법(Unruh Act)

언루법(캘리포니아 민법 1801-1812,220조)은 상품과 서비스(용역)에 대한 계약에 대한 것이다

이법의 목적은 소매할부구매(retail installment purchase)인 경우 그 소매할부구매의 결과로 주택 소유주가 뜻하지 않게 집을 잃어버리게 되는 것을 방지하는 데 있다

 

4. 변동 이자율 진행 방식

1) 고정 이자율 (Fixed rate)

해당 융자의 상환기간 동안 이자율이 고정되고 지속적으로 적용되므로 약정된 시기에 동일한 불입액이 지급

2) 변동 이자율 (variable or adjustable-rate)

약정된 융자는 그 융자가 취하는 이자율 지수에 의하여 정기적으로 이자율이 변동

 

5. 융자프로그램의 종류

1) 고정-변동 이자율 담보융자 (Adjustable-rate Fixed Mortgage Loan : AFM)

고정이자율과 변동이자율을 혼합한 성격. 5~10년 동안 고정 이자율을 취하다가 나머지 기간에는 변동이자율로 전환한다.

2) 지분참가형 담보융자

지분참가형 담보융자를 제공하는 융자기관은 저당물의 지분을 취하는 대신에 차용인이 통상적으로적용받는 이율을 감소시켜 준다

 

3) 체증불입 담보융자 (Graduated-payment Mortgage Loan : GPM)

고정이율로 균일된 금액을 불입하는 일반적인 융자보다 초기의 불입약이 적으나 시간이 지남에 따라 원금 잔액을 상환할 수 있도록 점차 불입액이 증가한다.

 

6. 융자 한도액

1) 개인저당보험 (Private Mortgage Insurance)

융자기관이 담보물을 경매처분하고 그 담보물을 융자금의 잔액보다 낮은 액수로 매각해야 할 때 융자기관의 손실부분을 보장해 주는 보험이다. 개인 저당보험이 있을 경우에 차용인은 그렇지 않은 경우보다 적은 액수의 계약금만을 가지고 융자를 받을 수 있다.

 

2) 최초 주택 구입시 가능 융자

미국에서는 많은 융자기관들이 처음 주택을 구입하는 사람들을 위해 특별히 고안된 ‘지역사회 주택구입 융자 (community Home Buyers Loan)'프로그램을 제공하고 있다. 이러한 유형의 융자프로그램은 종래의 기준으로는 융자를 받을 없는 저소득층 또는 중류층 사이의 주택구입자들에게 필요한 금융수단을 제공해 준다

 

3) 점보용자란

점보 융자 프로그램이란 203,150달러 이상인 모든 융자를 일컫는 말이다. 일반융자와는 달리 융자기관은 점보융자를 미 연방저당협회 또는 연방주택융자저당 금융회사와 같은 2차 구매기관에게 매도할 수 없으므로 보다 높은 이자율이 적용 된다

 

7. 제도적 융자자

제도적 융자자들이 제공하는 부동산 융자상품에는 대표적으로 다음 세가지 유형이 있다

 

1) 보통융자 (conventional Loan)

다른 융자들에 비해서 연방정부의 규제 및 관료적 절차에 의해 통제되는 일이 훨씬 적으며, 융자액의 최대한도도 정해져 있지 않다. 기본적으로 좋은 신용을 보유하는 사람이라면 누구나 보통용자를 신청할 수 있다

 

2) 재향군인회 융자 (Veterans Affairs Loan : VA Loan)

새로 생겨난 DVA(Department of Veterans Affairs) 또는 VA 융자는 자격이 있는 퇴역군인만이 신청할 수 있다. 이러한 형태의 융자는 재향군인회가 후원하는 것으로 정부에 의해 어느 정도 관료적인 통제는 받는다.

 

3) 연방주택국 융자 (Federal Housing Administration Loan : FHA)

FHA융자는 주택 소유의 장려를 주목적으로 하는 연방주택국이 후원하는 융자이다. FHA융자는 VA융자와 비슷하지만 그 융자대상이 퇴역군인에게만 한정되지 않고 신용에 문제가 없는 모든 사람에게 개방되어 있다는 점과 융자금액에 한도를 정해 놓았다는 점이 다르다.

 

8. 융자의 승인 절차

융자기관은 융자신청서를 받고 신청인의 재정적인 안정성과 채무를 변제할 능력을 조회하기 위하여 신용보고서를 요청 할 것이다. 신청인의 신용보고서가 융자기관의 승인을 받은 이후에야 부동산의 평가가 이루어 질 것이다.

신청이 접수되면 융자기관은 융자의 조건을 상술하는 저당융자승인장(letter of commitment)을 송부해 줄 것이다. 이것은 대개 30일간 유효하다.

 

9. 어음(Note)이란

부동산 거래에 쓰이는 어음은 지불을 약속하는 일종의 차용증서라고 할 수 있는 데 차용증서와 똑같이 법적인 효력을 가지면 구속력이 있다.

부동산과 관련된 어음은 서면으로 작성되어야 하고 채무애과 상환기일이 명시되어 있어야 한다. 어음이 신탁증서에 의한 보증을 받을 때는 어음의 차용인 또는 서명인을 신탁설정자(trustor)라 하고, 담보증서에 의한 보증을 받을 때는 이를 저당권 설정자(mortgagor)라 한다.

대부분의 어음은 양도가 가능하다

어음의 종류는 다음 두가지가 있다

만기 원금지불식 어음(straight note) : 이자만을 보증하는 것으로 융자의 원금은 정해진 만기일에 전약 지불된다

분할 불입식 어음(installment note) : 이자와 원금을 모두 보증하는 것으로 완전활부상환이 될 수도있고 그렇지 않을 수도 있다. 즉 어음만기일에 채무전액이 상환될 수도 있고 그렇지도 않을 수도 있다.

 

10. 매매시 지불 조항 (Due-on Sale Cluse)이란

부동산 소유주가 부동산에 대한 이권을 매도하거나 이전할 때 채무인 어음금 전액이 지불되어야 할 것임을 뜻하는 것이다.

융자자는 매수인인 차용인과 융자에 관한 계약을 하였으며 차용인의 신용상태를 양호하게 평가하였기 때문에 융자의 전약 일시 상환을 요구하지 않고는 차용인이 타인에게 부동산을 매도하거나 이전시키는 것을 쉽게 허용하지 않을 것이다. 융자자는 이러한 보호조항을 원할 때 어음에 ‘매매시 지불 조항’을 삽입한다.

 

11. 저당권 증서 또는 신탁증서가 사용되는 이유는

두 증서 모두 기재된 부동산의 융자 사실을 나태내고 융자기관으로 하여금 일정한 조건하에 저당물로 설정된 부동산의 유질 처분을 할 수 있도록 해주는 것이다. 둘 사이의 기본적인 차이점은 신탁증서의 경우 제3자(수탁인)가 개입하는 반면, 저당권 증서의 경우는 융자기관과 차용인 쌍방의 계약으로 융자금이 전약 상환될 때가지 융자기관이 저당권 증서를 보유한다는 점이다.

 

12. 경매처분(Foreclosure work)이란

차용인이 어음의 금액을 지불하기 못할 때, 융자기관은 본래의 융자에 담보물로 설정된 부동산을 매도하여 차용인이 빚지고 있는 금약을 회수하는 데 이용할 수 있다. 융자기관이 보유하는 신탁증서나 저당권 증서에 이러한 유질 처분 권리가 기재되어 있다.

“경매(foreclosure)”라는 용어는 부당성을 함축하고 있는 것 같지만 차용인에게 연체금을 해결할 수 있도록 상당한 시간(캘리포니아 주에서는 거의 4개월)이 주어진다는 점에서 전혀 불공정하지 않다. 경매처분은 하룻밤 사이에 일어나는 것이 아니다.

 

13. 부동산 매수자금을 융자하는 또 다른 방법

부동산 거래의 융자를 조달하는 방법은 수백가지가 넘는다. 이러한 방법들을 일반적으로 “창조적 융자(creative financing)"라고 부른다.

창조적 융자에서 가장 많이 사용되는 방식들은 채무인수(assumptions), 현저당부 인수(subject to's), 매도인에 의한 2차융자(wraparounds), 토지 매매 계약(land contract)이다

 

14. 현저당부 인수(Subject-To) 융자란

현저당부 인수 융자는 본래의 계약에 매매시 지불조항이 없는 경우, 다시 말해 부동산 매도에 따른 융자전액의 일시상환 요구를 받을지도 모르는 위험을 감수하고 싶지 않은 경우에만 사용할 수 있는 방법이다.

 

15. 채무인수(Assumptions)와 현저당부 인수(Subject-to)의 차이점

1) 채무인수

∘ 기존 차용인(매도인)은 융자의 모든 채무로부터 해방된다

∘ “채무의 대체”가 등기되며 따라서 본래의 차용인은 채무의 이행의무로부터 벗어난다

∘ 새로운 차용인(매수인)이 월마다 불입을 이행한다

∘ 융자기관은 이율을 변경할 수 있다

∘ 융자기관은 채무 인수 수수료를 부과할 수 있다

∘ 본래의 어음에 ‘매매시 지불조항(Dueon Sale Clause)’이 있었다면 융자기관의 동의가 필요하다. 그렇지 않을 경우에는 동의가 필요하다

 

2) 현저당부 인수

∘ 기존의 차용인(매도인)이 융자의 궁극적인 채무를 보유한다

∘ 새로이 등기되는 서류는 없으며 융자기관과 새로운 매수인 사이에 등기 계약서는 작성되지 않는다

∘ 새로운 차용인(매수인)이 월마다 불입을 이행한다

∘ 이율이나 어음의 기타 조건은 변경되지 않는다

∘ 융자 수수료가 없다

∘ 본래의 어음에 ‘매매시 지불 조항’이 없어야 한다

 

16. 포괄저당융자(Wraparound)란

포괄저당융자란 기존의 융자를 부동산의 매도인이 제공하는 새로운 융자와 통합시킨 것이다. 포괄저당융자는 이율이 높거나 제도적 융자자에게서 융자를 얻기 힘들 때 인기가 있다. 이런 조건일 경우에도 여전히 사람들은 부동산을 사고 팔아야 하므로 포괄저당융자를 금융수단으로 하게 되는 것이다.

 

17. 융자금의 완전 상환시 지불해야 하는 수수료

1) 재양도 수수료 (Reconveyance Fee)

대금업자 또는 에스크로 회사는 ‘재양도 증서’작성에 대한 수수료를 부과하는 데, 이는 기존의 신탁 증서가 완납되었는지 증명하기 위해 사용된다.

에스크로 절차를 거치지 않고 어음에서 요청한 모든 지불액을 완납하거나 또는 예상과 달리 모든 채무를 완납하여 재무가 청산되었을 경우 본인이 스스로 문서 업무를 함으로써 재양도 수수료를 납부하지 않을 수도 있다

2) 등기 수수료 (Recording Fee)

3) 운송 수수료 (Forwarding Fee)

4) 만기전 상환 위약금 (Prepayment Penalty)

대금업자는 보통 조기에 되돌려 받은 금액만큼 이자를 손해보기 때문에 그만큼 만기 전 상환위약금을 부과할 수 있다.

 

18. 에스크로를 통하여 단기 융자를 받을 경우

기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 매입하려 할 경우 단기 융자를 받을 필요가 있을 것이다. 이것은 ‘swing or bridge'융자라고도 하는 데 36개월 동안 기존 소유 주택에 또 다른 저당권이 설정되는 것일 뿐이다. 보통융자와 마찬가지로 이러한 융자에 대해서도 자격을 부여받아야 한다.

 

19. 주택 순수가 융자(home equity loan)란

이 융자는 일반적으로 10년 또는 12년의 기한, 고정 또는 조정 이자율, 조정 이자에 대한 최고액을 제시한다. 하지만 몇 가지 특징이 주택 순수가 융자와 일반 저당을 구분 짓는다.

당좌예금에서의 초과 인출과 마찬가지로 주택 순수가 융자는 단순히 필요한 때 사용 가능한 예비 자금이다.

이 융자 절차를 밟는 데 걸리는 시간은 거의 없고 일반 저당보다 더 높은 이자율을 부담한다 하다라고 수수료는 훨씬 적다. 수많은 은행들이 수수료 없이 주택 순수가 융자를 제공하고 있다.

 

20. 융자인수와 ‘현저당부인수(현어음부인수)’조항

(현저당부인수 조건부 “ Loan Assumptions and 'Subject-To)

융자인수는 부동산 구입자가 판매자의 담보부 채권을 그대로 받아서 채무를 갚아나가는 것이며, 비인수 조건부(어음상의 채무자 불변경-subject to)는 부동산을 담보로 한 기존 융자를 구매자가 인수치 않고 그대로 둔 채 부동산을 취득하는 것이다. 이 경우 빚은 판매자가 계속 갚도록 하는 조건으로 구입한다. 전 주인이 빚을 갚지 않으면 경매 처분되며 새 주인은 불입했던 금액을 손해볼 수 있다.

 

21. 부채 상환 촉진 조항 (Acceleration Clause)

대부분의 저당권과 신탁증서에는 융자자로 하여금 어떤 조건이 발생 할 때 채무잔액에 대해 그것이 만기가 되면 지불해야 한다는 부채상환(변제)촉진조항이 들어 있다.

부채상환촉진조항은 차용인이 판매나 양도로 담보된 부동산의 소유권을 양도한 때에도 효력을 발생하여 새 소유주에 의한 인수를 금지시킬 수 있다. 그러한 판매시 완불조항의 사용은 많은 경우 판례법과 입법기관의 규제대상이 되어 왔다. 하지만 현재는 판매시 완불조항의 집행이 가능하다.

 

22. 융자 신청서 (Loan Application)

단독주택을 구매하는 예상 차용인은 표준주택융자신청서(Uniform Residential Loan Application)를 사용한다. 이 신청서는 연방주택용자 저당권구매공사(FHLMC)와 연방저당권구매회사(FNMA)에 의해 만들어 졌다. 이 신청서는 많은 융자기관이 주로 사용하지만 자체적으로 신청서 양식을 고안한 기관도 있다.

융자가 승인된 후 필요한 서류작업과 자금 조달은 보통 거래가 끝나기 전에 에스크로 대리인을 통해 취급된다.

 

  초종회 계속......

국경없는금융포..