에스크로(escrow) 제도의 모든 것(1부)

       에스크로(escrow) 제도의 모든 것(1부)

 

 

가. 에스크로 개관

 

1. 에스크로의 장점

에스크로를 이용하면 매도자와 매수자가 합의한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 제3자가 개입하기 때문에 공정하고 확실하게 소유권이 이전. 즉 매도자와 매수자가 자금과 서류를 처리할 수 있는 모든 책임을 제3자에게 맡기기 때문에 위험을 최소화할 수 있음

2. 에스크로의 요건

에스크로우와 관련된 계약시 요구되는 4가지 요건

계약당사자가 존재해야 한다

계약 대상물인 부동산이 존재해야한다

조건에 대한 상호합의가 있어야 한다

합당한 대가가 있어야 한다

 

에스크로 계약이 성립되기 위한 총족 사항

구속력있는 계약

조건부 인도

제3의 독립적인 당사자

 

3. 에스크로의 필요성

‘동시이행’ 을 확고히 하기 위해 에스크로를 개설해야 함. ‘동시이행’이란 에스크로로부터 융자금, 검사비용, 권원등기비용 등의 지불과 양도증서의 등기가 동시에 이루어지는 것을 의미함.

에스크로는 합법적으로 적절하게 의뢰인의 돈을 취급하고 부동산 거래의 ‘동시이행’을 보증한다.

 

4. 에스크로 직원의 업무

1) 예비보고서를 작성

2) 지불요구서와 금융기관으로부터 수취인 청구서 수령하고, 지불한 신탁증서를 다시 돌려줄 것을 요청

3) 새로 융자를 얻을 금융기관으로부터 지침서와 융자서류 수령

4) 물건에 설정도니 기존의 하자들을 말소하기 위한 문서 수령

5) 서류와 자금보관에 대한 영수증 발행하고 별도의 계좌에 자금을 예치

6) 세금, 이자, 임대수익 등을 배분

7) 매수인과 매도인의 에스크로 지침서를 정리하고 모든 문서가 제대로 작성되었는 지 확인하며 언제 거래가 종료할 것인지를 결정

8) 매수인과 금융업자를 권원보장보험에 가입시킴

9) 화재보험 증서가 매수인에게 적시에 이전 되었는 지 확인

10) 양도증서, 신탁증서, 변호사 위임장, 부채의 인수, 재양도 등과 같은 필요한 서류 등기

11) 거래와 관련된 당사자에게 자금과 서류를 나누어 주고 최종 종결 내역서를 작성

 

5. 에스크로 수수료의 부담주체

에스크로 수수료를 누가 지불한 것인지는 협상에 의함. 매매계약서 서명하기 전에 매도인과 매수인은 누가 에스크로 수수료를 지불할 지 결정

 

6. 에스크로 회사

1) 에스크로 회사 자격요건

미국에서는 에스크로 회사가 없는 주도 많이 있음. 미국에서 에스크로 회사 설립은 부동산국, 주식회사국, 보험회사국, 은행감독국, 변호사국 중 어느 한 기관으로부터 허가를 받아야 가능함

 

2) 에스크로 대리인으로서의 원칙 및 금지사항

◦ 공평성

◦ 권리확정의 소

◦ 중대사실의 공개

◦ 기록 유지

◦ 완전하고 명백한 정보

 

3) 매매당사자의 중립적 역활

에스크로는 매도인과 매수인의 대리인이기 때문에 의뢰자에 대해 충실해야 하는 의무가 있음. 그러나 에스크로우 지침서 이외의 사항에 대해서는 의무가 존재하지 않음. 이처럼 에스크로는 거래의 당사자들을 위하여 매우 중요한 중립자적 역할을 수행하게 됨

 

 

나. 에스크로의 개설

1. 에스크로 개설에 필요한 정보

◦ 구매가격, 주소, 물건에 대한 설명

◦ 매수인의 이름과 주소

◦ 매도인의 이름과 주소

◦ 부동산 중개인이 있을 경우 그 주소와 합의된 수수료

◦ 예비보고서가 송부될 관계자(일반적으로 매도인, 매수인, 대주, 부동산 중개인)

◦ 흰개미 보고서

◦ 에스크로에 예치될 보증금의 액수

◦ 매수인의 화재보험 대리인

◦ 재정 정보

◦ 해당되는 경우에, 매매에 포함되는 유체동산(세탁기, 건조기, 냉장고, 난로, 창문덮개 등을 포함)

◦ 해당되는 경우에, 임차료와 그 만기일과 상환할 수 있는 보증금

◦ 물건 고유의 갖가지 정보

◦ 종료일

◦ 현재의 세금명세서와 가장 최근의 권리보증 보험증권 (필수적인 것은 아님)

 

2. 에스크로 절차

1) 에스크로 개설

2) 사전 권원조사와 보고서

3) 주택자금대출자의 요구

4) 대출 증서 작성 요구

5) 조건의 충족과 자금의 예치

6) 보험의 가입

7) 신탁증서의 등록

8) 자금의 지급

9) 에스크로 청산서 분배

 

 

다. 권원조사(Title search)

1. 권원조사 란

자신을 해당 부동산의 현소유주라고 밝히는 사람에게 실제로 법적인 소유권이 귀속되어 있는 가를 확인하기 위한 절차이다. 즉, 그 부동산을 매도할 권리를 가지고 있는지를 확인하는 것이다. 또한 권원조사는 그 부동산 권원전반에 걸쳐 어떤 결함이 있는지를 조사한다.

 

2. 권원조사의 실행

권원조사자는 다음과 같은 4가지 사안을 조사

정확한 물건의 내역

물건에 대한 재산권이나 이해관계

그러한 재산권이나 이해관계의 권리 부여

부여된 특정이익 즉 권원에 영향을 미치는 하자들(선취특권(lien), 재산상의 부담 및 기타결함 등)

 

3. 권원조사시 나타나는 하자의 종류

◦ 날인증서 조항, 주건 그리고 제한사항

◦ 지역권

◦ 선취특권과 재산상의 부담

◦ 계류 중의 소송

◦ 권리보증보험 면책사항이 있는 권원을 인수하는 것이 가능한지 여부

◦ 변호서의 권원증명서 - 동부의 몇몇 주에서는 권원의 변동을 추적하는 절차가 권리보증보험회사가 아닌 변호사에게 권원과 관련한 모든 등기문서의 조사가 위임된다

 

 

라. 권원의 소유

1. 부동산 소유권의 형태 (Form of Ownership)

1) 단독소유권 (Ownership in Severalty or Separate Ownership)

2) 공동 소유권 (Concurrent Ownership or Co-Ownership)

일반공동소유권 (Tenancy in Common)

생존자권부 공동소유권 ( Joint Tenancy)

부부공동재산권 (Community Property)

조합(동업체)공동소유권 (Tenancy in Partnership)

 

2. 사업체의 부동산 소유권(Ownership of Estate by Business Organizations)

1) 단독소유사업체 (Sole Proprietorship)

2) 주식회사 (Corporation)

3) 신탁 (Trust)

부동산투자신탁 (Real Estate Investment Trust)

생존신탁 (Living Trust)

합자회사 (Limited Partnership)

4) 부동산 투자자 합동조합 (Real Estate Syndicates)

 

2부, 최종회 계속........

국경없는금융포..