공유오피스 시장의 성장가능성 및 향후 전망

공유오피스 시장의 성장가능성 및 향후 전망

 

 

KB경영연구소 책임연구원 서동한

 

 

1. 공유오피스의 개념 및 국내 공유오피스 현황

 

■ 4차 산업혁명에 대한 인식 제고 이후 1인 기업, 스타트업 등의 저변 확대로 공유오피스 시장도 성장

 

○ 공유오피스란 4차 산업혁명의 핵심 키워드 중 하나인 ‘공유경제’ 비즈니스의 일종

 

• 기존 오피스와 달리 책상 단위부터 중대형 면적 단위까지 임대 규모 및 기간을 자유롭게 조절하면서 개인업무를 위한 전용공간과 함께 회의실, 라운지 등 활용도가 낮은 공용공간은 타 임차인(업체)과 공유하는 오피스를 일컬음

 

○ 공유오피스는 서비스드오피스(Serviced Office), 코워킹스페이스(Coworking Spaces), 창업보육센터 등으로 구분할 수 있으나, 최근에는 ‘위워크’로 대표되는 코워킹 스페이스가 공유오피스 시장 성장의 중심

 

• 서비스드오피스는 규격화된 개인사무공간(Privat Office)과 함께 가구, 비품, 리셉션 서비스 등을 제공하는 형태로 1980년대 이후 미국을 중심으로 본격적으로 성장하기 시작하였고, 우리나라에서도 2000년대 이후 리저스, TEC, CEO suite 등이 진출하면서 시작

 

• 코워킹스페이스는 서비스드오피스와 달리 개인업무공간, 핫데스킹(비지정데스크1), 공용공간 등 정형화되지 않은 공간에서 최대한 입주자의 니즈에 유연하게 대응하기 위한 형태로 제공되는 사무실로 업무공간 외 라운지, 편의시설은 물론 입주자간 네트워킹 및 협업을 시도할 수 있는 커뮤니티 중심의 공간

 

 

• 최근에는 기존 서비스드 오피스 형태의 서비스를 제공하던 리저스 등에서도 코워킹의 개념을 도입한 공유오피스로 진화하면서 점차 각 서비스간 경계가 약화

 

■ 2015년부터 형성되기 시작한 국내 공유오피스 시장은 2017년 이후 본격적인 성장 단계 진입

 

○ IT기업과 유투버 등 과거에 없던 새로운 기업이 스타트업, 1인기업 등의 다양한 형태로 성장하면서 도심지에 입지하고 양호한 사무환경과 함께 타 스타트업과의 교류가 가능한 공유오피스에 대한 관심이 증가

 

• 앱 개발, 빅데이터 활용 등 주로 아이디어를 기반으로 소규모 자본 출자를 통한 프로젝트성 창업이 활성화되면서 기존과 다른 새로운 오피스 수요가 창출

 

• 이러한 스타트업들은 주로 도심지에 입지하고 양호한 사무환경을 희망하지만, 일반오피스에서 동일한 환경 구성을 위해서는 장기 임대차 계약에 대한 부담과 함께 각종 인테리어 등 초기비용 부담도 과도

 

• 공유오피스는 이러한 스타트업의 제약 요소를 해결할 수 있는 유연한 임대차조건(기간/면적)을 비롯해 가구 등 기본적인 집기류가 구비되어 있어 스타트업들의 임대차 수요에 능동적으로 대응이 가능

 

○ 스타트업의 활성화와 함께 공유오피스 시장 또한 2015년 이후 본격적으로 시작

 

• 2015년 공유오피스 사업을 시도하기 위한 국내 스타트업들의 시장이 형성된 이후 2016년 세계 최대 공유오피스 업체인 ‘위워크’의 한국시장 진출 등 최근까지 공유오피스 업체들의 신규 출점이 지속

 

• 2018년 3분기 현재 총 57개 공급업체에서 192개, 총 11.9만평 규모의 공유오피스를 운영 중으로 이는 2017년 대비 39개 업체, 99개 지점, 7만 5천평이 공유오피스로 신규 공급2)

 

 

○ 특히 대규모 자본을 바탕으로 한 외국계 공유오피스업체의 공격적 시장진출 전략에 대응하여 국내 업체도 규모를 지속적으로 확대

 

• 2016년 8월 위워크 강남점을 시작으로 국내에 진출한 위워크는 2018년 9월 10호지점인 ‘위워크 종로타워 지점’을 오픈하면서 1만 5천명의 멤버(입주사)를 확보할 수 있는 임차면적을 확보

 

-특히 위워크는 대규모 자본을 바탕으로 지점당 면적이 1.1만㎡ 규모로 기존 공유오피스 업체의 지점당 평균면적을 크게 상회하는 대규모 지점 형태로 시장 진입

 

• 대표적인 국내 공유오피스 업체인 패스트파이브는 2015년 설립 이후 강남권(이하, GBD) 중심의 출점 전략에서 2017년 이후 도심권(이하, CBD) 및 성수동, 홍대 등 기타지역으로도 진출하면서 외국계 공유오피스사의 공격적인 시장 진입 전략에 맞대응

 

• 이러한 상위 공유오피스업계의 공격적인 출점 경쟁으로 인해 상위 3개 업체가 신규 공유오피스 전체 면적 중 차지하는 비중이 급격히 커지면서 선두권 공유오피스 사업자간 시장 주도권 경쟁이 심화

 

 

■ 공유오피스의 주요 출점 지역은 GBD 중심에서 점차 CBD 등 타 권역으로 확대되는 추세

 

○ 공유오피스의 주요 출점은 대표적 오피스 권역인 CBD, GBD, YBD(마포/여의도권역) 중 GBD 지역을 중심으로 출점하였으나, 2017년 이후 CBD를 비롯해 홍대, 성수동 등 기타 권역으로도 확대되는 추세

 

• 서울 내 대표적 오피스권역인 강남구는 스타트업 중 39%가 위치하고 있고, 스타트업 운영자금을 지원 (또는 투자)하는 벤처캐피털사(VC)의 81%가 위치한 대표적인 스타트업 생태계 지역3)

 

• 공유오피스가 시작된 2000년대 이후 2015년까지 대부분의 공유오피스는 이러한 스타트업 생태계가 형성된 GBD지역을 중심으로 진출

 

• 하지만 2016년 위워크 등 해외 공유오피스업체들의 진출 이후 GBD 이외 CBD 등 타지역으로 확대되면서 2018년 현재 전체 공유오피스 면적 중 GBD지역 내 공유오피스가 차지하는 면적은 50% 이하로 감소

 

 

2. 공유오피스 성장 가능성

 

1) 스타트업 창업 활성화 및 공유오피스 인식제고

 

■ 공유오피스 개념이 확산되면서 공유오피스에 대한 임대수요도 최근 2~3년간 크게 증가

 

○ 최근 2년간 공유오피스의 공급면적이 약 3배 급증하였음에도 공유오피스의 공실율은 자연공실율 수준에도 미달하는 사실상 완전 임차상태

 

• 공유오피스 운영사의 발표에 따르면 최근 급속한 신규 공유오피스 공급에도 불구하고 공실율은 3% 미만 수준으로 자연공실율 수준에도 미달하는 등 절대적인 공급 부족 시장

 

○ 이는 최근 IT 기술 및 4차산업혁명과 관련된 빅데이터, 블록체인 등 스타트업 생태계가 활성화될 수 있는 다양한 소재들이 주목을 받으면서 스타트업 창업도 급증하면서 임차수요 증가로 연결

 

 

○ 실제 공유오피스 입주자를 대상으로 현황조사 결과에 따르면 공유형오피스의 입주기간이 1년 미만인 스타트업이 63.1%에 달하고, 공유형오피스에 입주한 스타트업의 규모는 10인 미만이 70.5%에 달하는 등 대부분 창업 1~2년 내 10인 미만 스타트업들의 임차니즈가 높은 편4)

 

 

■ 10인 미만의 소규모 사업체는 임대료 측면에서도 공유오피스 임차수요 유발이 불가피

 

○ 스타트업 등 최근의 활발한 활동을 보이고 있는 프로젝트성 사업체의 경우 대부분 10인 미만의 소규모 인원으로 창업을 시작하면서 초기 1인당 임차비용 부담 수준에서 일반오피스 대비 공유오피스가 유리

 

 

• 공유오피스의 1인당 평균임차비용은 30~60만원 수준으로 10인 미만 사업체의 경우 일반오피스 임차비용(프라임급 40평 임차 기준 500만원 내외)대비 유지관리비 등 추가비용 고려시 공유오피스가 유리

 

○ 이는 임차인의 임대료 한계비용커브에서도 확인 가능

 

• 초기 시설비용 투입이 요구되는 일반오피스의 경우 일정 인원 수준에 미달할 경우 상대적으로 1인당 요구되는 비용 부담의 수준이 높음

 

• 반면 1인당 비용이 고정된 공유오피스의 경우 일정 수준 이상 종사자 수가 증가하기 전까지는 공유오피스 임차가 합리적 선택

 

■ 공유오피스에 입주시 저렴한 비용으로 ‘프라임오피스 임차인’의 장점을 누릴 수 있음에 따라 기존 스타트업은 물론 신생스타트업들의 입주수요도 지속 발생

 

○ 공유오피스 시장 확대 이전에는 대부분의 스타트업은 영세한 자본규모로 인해 주로 대로변 이면부에 위치한 중소형빌딩을 중심으로 임차수요가 발생되면서 프라임급 오피스 임차수요와는 확연히 분리

 

○ 반면 공유오피스 시장 확대 이후 비슷한 비용 부담으로 대로변 프라임급 오피스 빌딩에 입주가 가능해짐에 따라 기존 스타트업들의 입주 수요는 물론 자금력이 부족한 신생스타트업도 임차수요도 이동이 발생

 

• 특히 위워크가 진출한 2016년 이후 프라임/A등급 오피스에 공유오피스 입점이 급증하면서 전체 공유오피스면적 중 43%가 A등급 이상 오피스에 입주('18.3Q)하고 있고 이 비중은 점차 확대될 전망

 

○ 특히 빠른 아이디어의 실행을 위해 다양한 협업활동을 위한 커뮤니티 형성에도 공유오피스 입주가 유리하게 작용하면서 최근 스타트업의 창업 초기 공유형오피스 입주는 점차 필수가 되어가는 상황

 

• 스타트업 창업자를 대상으로 한 설문조사에 따르면 97.4%가 공유오피스에 대해 알고 있으며, 현재 공유오피스에 입주한 스타트업(13.8%)을 제외한 54.3%가 공유오피스 임차를 고려

 

○ 한편 공유오피스 입주시 인테리어 등 초기비용 부담 해결보다 적정 임대료로 양호한 입지에서 우수한 오피스환경을 갖추고 입주자간 협업이 가능한 점을 공유오피스 입주시 가장 중요한 사항으로 지목

 

 

2) 린스타트업을 희망하는 대기업 등의 공유오피스 활용 증가

 

■ 급변하는 시장에 대응하기 위한 의사결정 도구로 대기업에서도 린스타트업(Lean Startup) 등 사내벤처 활동을 적극적으로 활용하면서 공유오피스 수요 증가에 기여

 

○ 전통적 대기업은 구체적인 비즈니스 플랜을 수립 후 철저한 시장분석을 기반으로 제품을 개발하며, 기능별로 역할이 분담된 조직에서 완벽한 자료를 토대로 의사결정 후 성과를 거두는 방식으로 신사업 추진

 

○ 반면 린스타트업은 의사결정단계 및 시장분석단계를 최소화하고 효율성을 극대화해서 민첩하게 기업의 신성장동력을 찾는 것을 목표로 하는 활동으로 최근 대기업에서 활용사례가 증가

 

• IT기술의 발달 이후 전통적 의사결정 및 업무방식으로는 시장 대응에 한계가 발생함에 따라 제조업은 물론 금융업 등 전통적인 산업군에서도 이러한 스타트업 의사결정 체계를 적극 활용

 

• 특히 실질적인 혁신을 위해 다수의 대기업에서 사내벤쳐 등을 운용하면서 자가건물 등 기존 오피스 공간과는 이격된 공유오피스를 임차후 별도 TFT 형태로 조직을 운영하는 사례가 다수 발생

 

※ 위워크의 경우 세계 283개 지점 내 입주한 입주사 중 25%가 대기업에 속하는 회사

 

 

3) 임대인의 공유오피스 인식 변화

 

■ 2018년 신규 입주 오피스의 최대임차인은 공긍면적의 39.4%를 차지한 공유오피스

 

○ 2016년 서울 오피스 임대시장에서 공유오피스는 전체 신규 공급면적의 3.5% 수준에 불과했으나, 2018년의 경우 8월 현재 신규오피스 임대면적 중 39.4%를 공유오피스 차지

 

• 공유오피스에 대한 인식 부족 및 불확실성으로 그동안 임대를 기피하거나 1~2개층 등 소규모 면적만 임차 계약을 시도한 3~4년전과 달리 최근에는 건물 전체 또는 50% 이상을 단일 공유오피스 업체가 임차하는 사례가 증가

 

• 이는 그동안 공유오피스 시장 확대에 따른 임대인의 공유오피스 인식 제고와 더불어 최근 신규오피스 공급면적 확대에 따른 공실률 상승으로 입주초기 조기에 장기임차를 통해 임대수익을 확정하려는 임대인의 니즈에 부합하면서 공유오피스의 대규모 공급이 증가

 

 

○ 한편 최근 공유오피스 입주가 건물 자산가치에 미치는 영향에 대해 일정 비중(40%) 이상 공유오피스로 임차시에는 오히려 자산가치의 부정적 영향을 주는 것으로 인식

 

• 오피스자산관리회사인 CBRE의 따르면 오피스빌딩 자산가치에 가장 긍정적 영향을 주는 최적 임차비중은 20% 미만일 경우인 반면, 오피스임대면적 중 공유오피스가 차지하는 비중이 40%를 상회할 경우 오히려 자산가치에 부정적 영향을 주는 것으로 응답

 

 

3.공유오피스시장의 향후 전망

 

■ 당분간 급증하는 오피스 입주물량의 새로운 수요처로 공유오피스 시장의 성장은 지속 기대

 

○ 2015년 이후 국내 공유오피스 시장은 급속도로 성장하였으나, 여전히 전체 오피스 공급면적 대비 공유오피스 면적가 차지하는비중은 0.8% 수준에 불과

 

○ 이는 세계 주요도시는 물론 아시아 주요도시와 비교시에도 여전히 성장잠재력이 큰 편

 

• 2017년 기준 아시아 주요 도시의 공유오피스 점유율은 3% 전후 수준인 반면 서울의 공유오피스 점유면적은 0.8%에 불과

 

• 통상 공실률이 높은 지역일수록 임차인의 협상력이 높아지는 것을 감안시 2016년 이후 주로 공실률이 높은 지역을 중심으로 공유오피스 점유율이 빠르게 증가

 

• 반면 서울의 경우 비교적 높은 공실률에도 불구하고 여전히 공유오피스의 면적비중은 1% 미만 수준으로 당분간 공유오피스 공급측면에서 지속적인 성장은 기대

 

 

■ 공유오피스 사업자간 플랫폼 경쟁이 유발되면서 당분간 플랫폼 지위 확보를 위한 사업자간 공격적 출점전략도 지속될 전망

 

○ 공유오피스 시장은 단순한 공간의 활용도를 높이기 위한 공유경제만이 아닌 오피스 임대차와 관련된 전후방산업을 모두 포괄할 수 있는 하나의 플랫폼 시장

 

• 공유오피스 시장은 기존 오피스 임대차 시장은 물론 인테리어, 사무가구, 각종 집기류 등 오피스 사용과 관련된 모든 전후방 사업을 포괄할 수 있는 플램폼의 영역

 

-대표적 국내 공유오피스 사업자인 패스트파이브는 공유오피스 내 각종 사무기기와 비즈니스 솔루션(프로젝터, 복합기, 통신 등)을 시장 선두 사업자와 협약을 통해 제공하고 있고, 입주사를 위한 각종 세무대행서비스, 구내식당 등 오피스 운영을 위한 모든 사업이 포괄

 

-이러한 움직임은 위워크 등 다른 공유오피스 사업자도 플랫폼 선점을 위한 타업종 기업과의 협업 및 공격적인 출점 전략을 지속

 

■ 플랫폼 선점을 위한 경쟁 심화로 누적된 손실 규모 확대는 공유오피스 시장의 불안요인

 

○ 위워크는 지난 2분기 매출액 4억2,160만 달러를 기록하면서 전년동기(1억9,830만달러)대비 2배 넘는 성장을 기록하였고, 회원 가입자수도 26.8만명으로 전년동기 대비 2배 이상 증가세를 지속

 

○ 다만, 2분기동안 기록한 순손실 규모는 7억 2,300만 달러로 전년동기(1억 5,400만달러)대비 4.7배 가량 급증하면서 2017년도 순손실(9억 3,300만 달러)을 크게 상회할 전망

 

• 또 1인당 매출액도 전년대비 6.2% 감소한 6,928달러를 기록하면서 창립 이후 최초로 하락세로 전환되는 등 회사 재무구조에 대한 경고가 다수 발생

 

• 다만, 위워크는 시장 점유율확대를 위한 출점에 집중한 결과 일시적으로 손실 규모가 확대되었고, 1인당 매출액의 감소 또한 최근 2~3년간 비교적 저렴한 도시지역에 진출시도가 늘어나면서 나타난 자연스러운 결과로 설명

 

• 특히 공유오피스 플랫폼 경쟁에서 우위를 차지하기 위한 과정에서 일정기간 누적된 손실 발생은 불가피할 것으로 인식되면서 VC들의 투자 수요는 지속 발생

 

※ 2017년 위워크에 44억 달러 투자를 통해 지분 20%를 인수한 日 ‘소프트뱅크’사는 지난주 위워크의 경영권 인수를 위해 최대 200억 달러 규모의 지분인수 계약을 협의 중(2018.10.09 WSJ 외 다수언론)

 

○ 위워크를 비롯한 공유오피스 사업자에 대한 지속적인 투자가 이루어지는 가운데 이러한 공유오피스 시장은 하이프사이클(Hypr-Cycle) 모형 상 태동기를 지나 시장의 기대치가 최고조에 달하는 거품기를 통과하는 것으로 추정

 

 

※ 가트너의 하이프사이클 모형: 신기술이나 신제품의 시장 성숙도 또는 시간을 나타내는 X축과 기대수준 또는 인식을 나타내는 Y축을 중심으로 그려진 모형으로 통상 하이프사이클 모형을 통해 태동기→거품기→거품제거기→재조명기→안정기 등 신제품 수명주기 중 어느 위치에 있는지를 나타내는 모형으로 4차 산업 관련 제품 등에서 활발히 사용

 

○ 한편 200억 달러를 상회하는 기업가치를 평가를 받고 있는 위워크 등 공유오피스 사업자들의 기업가치 적정성에 대한 논란도 지속되면서 당분간 공유오피스 사업자에 대한 고평가 논란은 당분간 지속될 전망

 

• 1980년대 이후 서비스드오피스 시장을 주도한 IWG는 2018년 현재 약 4,980만㎡의 오피스를 전세계에서 운영하면서 30억달러 수준의 연매출을 기록 중이나 기업가치는 26억불 수준으로 평가

 

• 반면, IWG 대비 매출은 1/5 수준에 불과하고 연간매출액 규모도 1/3 수준에 불과한 위워크의 기업가치는 약 7.8배 높게 평가되면서 기업에 대한 적정 가치에 대한 논란은 지속 제기

 

 

■ 한편 최근 거주공간의 공유라는 동일한 개념을 활용한 오피스 사업자들의 주거분야 공유서비스 확대는 또다른 시장 성장을 위한 기회요인으로 작용할 전망

 

○ 위워크는 작년 자사의 주거공유 브랜드인 ‘WeLive’ 런칭하고, 뉴욕에서 최초 서비스를 개시

 

• 국내 공유오피스 사업자인 패스트파이브도 지난달 주거용공유서비스인 ‘LIFE’를 런칭하고 내년 2월 선정릉역 인근 오피스텔을 마스터리스 방식으로 임차 후 주거공유 서비스를 본격 개시할 예정

 

○ 오피스에 이어 주거용에도 공유 개념을 적용한 공융오피스 사업자들의 새로운 시도는 당분간 이들 기업의 지속적인 기업가치 성장을 위한 기회요인으로 작용이 기대

 

 

 

 

                                                                                                                

1) 핫데스킹: 별도의 사적공간 없이 공유오피스 내 마련된 자율석에서 업무를 수행하는 형태로 도서관 자율열람실 죄석배정 방식과 유사

2) 코람코자산신탁 2018년 3분기 기준

3) 한국스타트업생태계포럼 (2016 스타트업 생태계백서)

4) 스타트업 얼라이언스 코워킹스페이스 현황조사: 코워킹오피스 입주사 등 122명 설문조사(2018년 5월)