도시개발사업의 이해

도시개발사업의 이해

 

 

■ 도시개발법 제정배경

 

 

■ 도시개발법 제정방향

 

1. 각 중앙행정기관의 장은 별도의 특별법을 제정하지 않고도 다양한 형태의 도시개발가능

예) 역사, 문화, 관광위락단지 → 문화관광부장관

교육, 연구도시 → 교육부장관

환경, 생태도시 → 환경부장관

산업도시 → 산업자원부 장관

정보도시 → 정보통신부장관

 

2. 민간사업 활성화

▶ 토지수용권 제한적 허용

▶ 사업방식의 선택권(환지, 전면매수 또는 혼용방식)

▶ 다양한 형태의 민간사업시행자 인정

▶ 입체환지시 주택의 공급규칙 적용 배제

 

3. 도시 및 주변지역 난개발 문제 해결

▶ 도시지역밖의 도시개발구역 지정규모 30만M2이상(기반시설 갖추면 20만M2이상 - 2005년 8월 개정안 공포시행)

▶ 지구단위계획 수립 의무화

 

4. 도시개발 지원수단 강화

▶ 매수토지의 일부에 대하여 토지상환채권제도 도입

▶ 토지분양 대상자로부터 선수금제도 인정

▶ 도시개발구역내 국•공유재산을 필요시 시행자에게 유상임대 가능토 록 근거 마련

 

5. 도시개발절차 간소화

▶ 비도시지역의 도시개발구역 지정시 도시지역으로 변경된 것으로 인정

▶ 실시계획 인가시 농지전용허가 등 30개 법률에 의한 인허가 등을 의제

 

 

■ 도시개발관련 공간계획

 

1. 도시광역계획(도시기본계획)과 도시개발(도시개발법 제5조2항)

도시개발법상 도시개발계획의 내용은 광역도시계획 및 도시기본계획의 내용에 부합되어야 한다고 규정하고 있어 광역 도시계획 및 도시기본계획의 하위 계획이며 이를 구체화하고 실현시키는 계획에 해당한다(도시개발법 제5조 2항)

 

2. 수도권정비계획과 도시개발

별도의 규정은 없으나 수도권정비계획의 입안 및 결정권자가 건설교통부장관으로 국무회의심의와 대통령의 승인을 얻는 반면, 도시개발계획은 시도지사, 건설교통부장관(도시개발법 제3조)에 의하여 입안 결정하도록 되어 있어 수도권 정비계획의 하위계획임을 유추

 

3. 도시관리계획과 도시개발(도시개발법 제8조, 제9조2항, 18조2항)

도시개발법은 태생적으로 국토의이용및계획에관한법의 도시계획사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법을 통합보완하여 제정됨으로써 도시관리계획과 상호보완적 성격

 

4. 지구단위계획과 도시개발(도시개발법 제17조1항, 제18조2항, 령 제28조2항)

도시개발구역이 지정고시된 경우 지구단위계획구역 결정고시가 있은 것으로 보며 실시계획의 작성고시가 있은 때에는 지구단위계획의 결정고시가 있는 것으로 의제처리

 

 

 

■ 도시개발법 주요내용

구 분	주 요 골 자	비 고
도시개발구역 지정권자	특별시장, 광역시장, 도지사 예외)국가가 시행하는 경우 건설교통부장관이 지정권자	법제3조
도시개발사업의시행자	조합, 순수민간법인, 또는 민관합동법인 등의 다양한 형태 ※ 시행자요건 ○ 국가, 지방자치단체, 공사 등 ○ 토지소유자 및 조합 - 매수방식 : 토지소유자는 전체 토지면적의 2/3이상을 소유한 자이거나 조합 - 환지방식 : 토지소유자, 조합 ○ 민간건설업자 - 건설산업기본법상 토목공사/토목건축공사업의 면허를 취득한 자 - 시공능력평가액이 도시개발사업의 연평균 사업비 이상이어야 함.(보상비 제외) - 토지소유자의 2/3이상에 해당하는 동의를 얻어야 함.	법제11조
도시개발사업의 민간제안	개발대상 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지 소유자동의를 받으면 민간도 도시개발구역의 지정 제안 가능 ※ 동의요건 ○ 매수방식 : 전체 토지면적의 2/3이상의 소유자 ○ 환지방식 : 전체 토지면적의 2/3이상, 소유자 총수의 2/3이상 소유자 ○ 지상권자도 1인으로 간주	법제11조5항 법제21조1항
도시개발 사업의 촉진	① 도시개발구역 지정되면 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역으로 변경 ② 실시계획인가고시되면 농지법에 의한 농지전용협의가 의제처리되어 민간법인이 농지소유 가능 ③ 실시계획인가를 받으면 도시관리계획의 결정이 있는 것으로 보며 농지전용허가 등 30개 법률에 의한 인허가를 받은 것으로 의제처리	법제19조
도시개발구역 지정최소규모	구분 도시계획구역내 도시계획구역외 주거,상업 공업 자연녹지 면적(M2) 10,000 30,000 10,000 300,000 ※도시계획구역외에서 기반시설 갖추면 최소규모 200,000M2이상-2005년 8월 개정안 공포시행예정	령제2조
도시개발구역의 지정기준	① 2이상의 용도지역에 걸치는 경우 구분 지정기준 도시계획구역내(1) • A = 주거,상업지역 면적+공업지역 면적의 (1/3)+자연녹지지역 면적 • A > 10,000M2 도시계획구역밖(2) • A > 300,000M2 (1)+(2) • (1)의 면적이 10,000M2이상 +(2)의 면적 5,000M2이하(공공시설용지로 사용)인 경우 • 총면적 300,000M2이상 +(2)의 면적이 270,000M2이상인 경우 ② 동일목적으로 단계적 개발시 하나의 구역으로 지정되는 경우 - 개발중인 구역과 개발하고자하는 면적이 도시개발구역지정 최 소규모 이상일 것 - 개발중인 구역과 신규구역의 시행자가 같을 것 ③ 생산,보전녹지는 원칙적으로 불가하나, 부득이한 경우 용도를 자 연녹지로 변경 후 도시개발구역으로 지정 ④ 기존도시지역, 계획관리지역, 지구단위계획구역에 지정 가능	규칙제2조 별표1
개발계획	① 토지이용계획(환지방식이거나, 100,000M2미만인 경우 적용하지 않을 수 있음) - 주거용지계획 구분 단독주택 공동주택/준주거 비고 도시지역 30% 70% 전체주거용지의 30%내에서 가감가능 비도시지역 50% 50% ② 주택계획(환지방식이거나, 100,000M2미만인 경우 적용하지 않을 수 있음) - 평형별 배분 전용면적 수도권 기타지역 비고 60M2이하 30% 20% 20%범위내에서 배분비율 가감 조정 60~85M2이하 60%이하(60이하 건설용지 포함) 85M2초과 40%미만	도시개발업무 지침 2-8-4-2(4) /2-8-5-3(3)
토지상환 채권발행	토지소유자가 원하는 경우 토지의 매수대금의 일부를 사업시행으로 조성된 토지로 토지소유자에게 지급하는 토지상환채권을 발행할 수 있도록 함	법제22조
지구단위 계획수립	도시개발실시계획에는 반드시 지구단위계획을 포함하도록하여 토지이용, 건축물의 용도 등에 대한 세부적인 계획을 수립하도록 의무화	법제9조 법제17조

 

 

 

■ 도시개발구역 지정범위

 

1. 광역도시계획 및 도시기본계획이 수립되지 아니한 지역의 경우

▶ 자연녹지지역 및 계획관리지역에 한하여 도시개발구역을 지정 가능, 그외 용도지역은 용도변경 후

 

2. 도시기본계획상 시가화예정용지인 경우

▶ 시가화예정용지는 인구변동과 개발수요가 해당 단계에 도달함에 따라 개발 용도로 용도지역을 부여한다(도시기본계획수립지침 5-4-3(3) ⑤)

▶ 도시기본계획상의 단계별개발계획의 시점은 도시개발사업에 관한 실시계획 의 인가시점으로 본다(도시개발업무지침 1-3-1-2)

 

3. 도시개발법의 적용대상이 되는 단지 또는 시가지

▶ 도시관리계획에서 주거상업공업지역으로 지정되었으나 아직 가로망 등 구 체적인 계획이 수립되지 않은 경우

▶ 도시관리계획에서 가로망 등 구체적인 계획이 수립되었으나 정상적인 개발 이 이루어지지 않아 새로운 개발사업이 필요한 경우

▶ 광역도시계획 또는 도시기본계획에서 시가화 예정용지로 지정된 지역을 주 거상업공업지역으로 개발하고자 하는 경우

 

※ 노후불량주택 밀집지역을 대상으로 공공시설 재정비를 포함하는 경우

→도시및주거환경정비법

 

 

 

■ 도시개발사업 시행방식

	개요	시행자	장점	단점
수용 또는 사용 방식	택지의 집단적인 조성 및 공급을 위하여 전면매수 및 조성 후분양	-국가 및 지자체 -정부투자기관 -지방공사 -토지소유자 또는 조합 -수도권이외 지역이전 법인 -도시개발공동법인	-초기민원예상, 전체 민원은 최소화 -전면매수방식에 의한 시행으로 기반시설확 보에 용이함 -조성후 분양을 통한 수익기대 -토지매수후의 사업기 간이 상대적으로 빠름	-전면매수에 따른 토 지주의 반발증대 -이주대책마련의 어려움 -초기투자비가 막대함 -무리한 기반시설 부담
환지 방식	해당토지의 지가가 주변보다 높거나 대지의 효용증진을 위한 정비를 목적으로 할 경우 시행하는 방식	-지자체 -토지공사, 주택공사 -지방공사 -토지소유자 또는 조합 -신탁회사	-최소한의 사업비 투입으로 공공시설을 확보 -체비지 매각대금을 통하여 사업비부담의 경감 -기존시설부지 최대반 영	-토지주의 요구에 의한 토지이용계획의 비효율성 -사업기간의 장기화 -개발이익의 사유화 -기반시설의 미비
혼용 방식	동일사업시행자가 매수방식과 환지방식을 사용하여 시행하는 사업방식	-국가 및 지자체 -정부투자기관 -지방공사 -토지소유자 또는 조합 -수도권이외 지역이전 법인 -도시개발공동법인	-토지소유자의 권리 보호 -초기투자비용경감 -개발이익의 형평적 분배	-사업시행의 복잡함 -경험부족