지주작업과정에서의 법률적 리스크 관리(1부)

    지주작업과정에서의 법률적 리스크 관리(1부)

                      - 신규 공동주택시행사업을 중심으로 -

 

 

1. 부동산개발의 개념과 절차

 

가. 부동산 개발의 개념

부동산개발이란 인간의 생활상 수요, 즉 의식주, 쇼핑, 레저, 취미나 기호 등의 욕구를 충족할 수 있는 공간을 창출하기 위해 부동산을 건축 또는 조성의 방법에 의해 개량하는 활동을 말한다.

 

 

나. 부동산개발의 절차

 

(1) 아이디어 구상

개발주체가 개발목표와 컨셉의 설정, 개발시기와 입지선택, 수요발굴, 개발규모 와 방식 선정, 건축형태와 공간구조, 자금조달계획 등 전반적인 개발과정에 대한 아이디어를 창출하는 단계이다.

 

(2) 예비적 타당성 분석

개발사업에 대한 아이디어 내지 컨셉이 정립되면, 개발사업으로 인한 수익과 비 용을 개략적으로 비교검토하여 개발사업이 완성될 경우 타당성이 있다고 판단되 면 부지를 모색하고 확보하는 단계로 넘어간다.

 

(3) 부지의 모색 및 확보

여러 개의 대안적 부지를 두고, 그 법적·물리적 조건을 비교검토한 후, 최선의 부지를 선택하여 매입, 임대 등의 방법으로 확보한다.

 

(4) 사업타당석 분석

대상부지를 확보하면 그 부지에 대한 법적,물리적, 경제적, 재무적 분석을 시행 한다. 즉, 각종 법적규제를 확인하여 대상토지를 얼마나 유용하게 쓸 수 있느냐 란 법적측면을 분석하고, 대상토지의 토양, 지질, 지형 등의 물리적 요소들이 대 상사업에 적합한 것인지를 분석하며, 개발사업에 소요되는 비용과 수익, 시장의 수요와 공급을 분석하여, 그 결과를 종합적으로 고려하여 개발사업의 시행여부 를 결정한다.

 

(5) 금융

개발사업에 필요한 자금을 금융기관 등으로부터 조달한다. 전통적인 금융조달방 법으로 개발사업을 착공하고 완공하는데 필요한 비용을 대부받는 건축대부 (construction loan)와 개발사업이 완료된 부동산을 담보로 융자를 받는 저당대 부가 있다. 그러나 최근 대규모 위험사업에 대한 자금조달방법으로서, 사업주체 의 인적, 물적담보에 의하지 않고, 사업자체, 즉 프로젝트 자체의 사업성 내지 수익성을 담보로 하여 금융을 조달하는 방법인 Project Financing 기법이 일반 화되고 있다.

 

(6) 건설

사업계획에 따라 설계를 하고, 인허가 내지 사업승인을 얻어 시공한 후 완공하 여 사용검사를 받기까지의 과정이다.

① 설계 : 설계사무소와 설계자를 선정하여 계약한 후 실시설계도와 시설설계 도를 작성하여야 한다. 이 단계에서 무엇보다도 중요한 것은 사업의 아이디어 내지 컨셉이 설계에 정확히 반영되어야 한다는 것이다.

② 인·허가 내지 사업승인 : 사업에 필요한 인·허가로는 토지에 관련된 인·허가 와 건축에 관련된 인·허가로 나눌 수 있는데, 토지와 관련해서는 토지의 형질변 경, 산림훼손, 농지전용, 국토계획법상 용도지역 변경, 도시계획시설결정 등이 있고, 건축과 관련해서는 교통영향평가, 입지심의, 건축허가 등이 있다. 한편 주 택법 등에 의해 20세대 이상의 공동주택 또는 20호 이상의 단독주택을 건설· 공급하고자 할 때에는 사업계획승인을 받아야 한다. 건축법에 의한 일반 건축 허가의 허가권자는 시장이나, 주택법에 의한 사업계획승인권자는 건교부장관(시 장, 도지사에 위임하기도 함)임이 원칙이다.

③ 건설(시공) : 실적이 우수한 시공사를 경쟁입찰 내지 수의계약으로 선정하여 공사도급계약을 체결하고, 선정된 시공회사가 착공을 하게 되면, 현장개설, 현 장관리, 민원처리, 사용검사(준공), 시공사 업무 인수인계 등의 공사관리를 한 다.

 

(7) 마케팅(분양)

부동산마케팅이란 부동산이란 상품을 고객에게 판매하거나 임대하는 활동으로 서, 고객의 수요에 맞는 마케팅 기법이 강조된다. 부동산마케팅은 결국 부동산 분양으로 귀결되는데, 완성된 부동산상품을 파는 것은 중개업무와 관련되고, 완 성전의 상품을 파는 것이 바로 분양업무인데, 부동산마케팅은 결국 선분양마케 팅이라 할 것이다. 개발상품의 중심을 이루는 상가의 경우 사기분양의 폐해로 인하여 후분양제가 도입됨으로써 연면적 3,000㎡ 이상이 되는 상가는 골조공사 의 2/3이상을 마쳐야 분양이 가능하고, 주택(아파트)의 경우 선분양이 가능한데, 다만 착공 후 분양하려면 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고, 대한주택 보증의 분양보증, 임대보증을 받고, 당해 주택의 사용검사에 대하여 1인 이상의 지정업자 또는 시공권있는 등록업자의 연대보증을 받아야 분양승인(입주자모집 승인)을 내어 준다.

입주자 모집승인을 받으면 입주자를 공개모집해야하고, 모집공고, 모델하우스 오 픈 및 운영, 분양광고, 청약신청접수 및 당첨자 관리, 분양계약체결 및 계약자 관리, 입주, 소유권보존등기 및 이전등기까지의 업무를 행한다.

 

(8) 관리(운영)

분양으로 소유권을 수분양자에게 이전한 후 건물의 시설관리, 하자보수관리, 임 대차관리 등의 업무가 이뤄져야 한다. 특히 아파트의 경우 주택법에 의해 입주 자대표회의가 구성될 때까지 사업주체가 의무관리를 해야 한다.

 

 

 

2. 부동산개발과정에서의 법률적 리스크 관리의 필요성

 

가. 리스크란

 

(1) 리스크의 개념

· 리스크는 용어의 사용분야나 학자들에 따라 다양하게 정의되고 있으나, 이를 종 합하면, "특별한 행동의 수행과 관련된 불확실성으로 인해 장래에 발생할 것으 로 기대되는 소망스러운 결과로부터 일탈되어 손해가 발생할 가능성"으로 정의 할 수 있다. 이를 부동산개발사업에 적용하여 정의해 보면 “부동산개발사업의 수행과 관련한 내외부적 요인에 의한 불확실성으로 인해 계획된 성과를 거두지 못하고 그에 따라 제반 손해를 볼 가능성”이라고 정의할 수 있겠다.

 

(2) 리스크의 분류 및 논의의 범위

· 리스크의 분류 역시 학자마다 다른 기준을 제시하여 통일성을 찾기 어려우나, 대 체로 예측가능성과 관리가능성을 기준으로 분류되고 있다.

· 먼저, 예측가능성에 따라 ‘예측가능 리스크(predictable risk)’와 ‘예측불능 리스 크(unpredictable risk)’로 구분되며, 관리가능성에 따라서는 ‘관리가능 리스크 (controllable risk)와 관리불가능 리스크(uncontrollable risk)’로 구분된다.

그런데 일반적으로는 법률적 리스크, 시장 리스크, 비용 리스크로 구분한다. 법 률적 리스크란, 개발관련 법률이나 판례의 변경으로 개발이 곤란해지거나 불가 능해지는 현상을 의미하고, 시장 리스크는 시장상황의 변화 즉 수요와 공급의 변화에 따라 수요가 감소하는 현상을 뜻한다. 마지막으로 비용 리스크란 개발비 용이 당초 예상보다 증가함에 따라 수익성이 감소하는 현상을 의미한다.

그 외에도 리스크를 다양한 기준으로 분류할 수 있지만, 아래에서는 ‘민간에 의 한 신규 공동주택 개발사업’을 중심으로 개발사업주체인 ‘시행사’의 입장에서 그 개발단계별 리스크에 대해 개략적으로 알아보고, 법률적 리스크에 한정하여 관 련법률과 판례를 들면서 상세히 살펴보기로 한다.

 

 

나. 리스크의 발생원인 및 관리의 필요성

부동산개발사업은 ‘부동산의 꽃’이라 불리울 정도로 촉망받는 분야이다. 그러나 최근 주택경기의 불황으로 인한 미분양사태, 건설회사의 부도사태에서 보듯이 부동산개발은 ‘High Risk, High Return'의 원칙이 전형적으로 적용되는 분야이 다. ’성공하면 대박이요, 실패하면 쪽박이다‘라고 할 정도로 잠재적 위험성이 크 다.

특히 공동주택을 포함한 부동산 개발사업은 완료하는데 장기간이 소요되며, 광범 위한 분야가 연계되어 있고, 소요 자금 규모도 크며, 개발시기가 매우 중요하다는 특징을 지니고 있다. 그러다 보니, 수시로 변하는 관련 정책, 규제의 지속적인 강 화, 자금조달 구조의 취약성, 다양한 관련 법률 및 법률의 개정으로 인한 제약과 복잡한 인허가절차, 그리고 환경관련 규제의 강화 등으로 인해 리스크가 발생하 는 것은 당연한 일이 되고, 다만 리스크의 정도가 문제일 뿐인 셈이다.

이처럼 공동주택 등 부동산개발사업은 그 리스크 때문에 실패하는 경우 사업규모 가 클수록 엄청난 사회경제적 손실을 초래할 수 있다. 사업주체는 물론 시공과 관련된 업체들, 수분양자들, 보증한 회사까지 부도가 나거나 장기간 불확실성 속 에서 고통을 겪게 된다. 따라서 사업이 실패로 돌아가지 않고, 계획대로 성공을 거두기 위해서는 사업 추진 단계별로 내재된 리스크 요인들을 사전에 충분히 파 악하여 몇겹의 관리방안을 가지고 사업을 추진해 나가야 한다. 특히 사업의 성패 에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇인가를 밝혀내고, 각 추진단계 중 어떤 단 계의 리스크가 가장 큰가를 중점적으로 검토하여 그 리스크를 가장 중점적으로 관리할 필요가 있다.

 

 

다. 리스크의 내용과 관리

 

(1) 아이디어 구상 및 예비적 타당성 분석 단계

아이디어 단계에서의 결정은 차후 투입될 비용지출과 관련되어 있어 특히 신중을 기해야 한다. 사업주체의 능력, 특히 자금동원능력에 맞지 않는 아이디어, 추상적인 거시경제적 상황만 고려한 아이디어, 객관적이고 체계적이지 못한 마케팅조사로 얻어진 아이디어, 개략적인 수익성 검토가 잘못된 아이디어는 위험하기 짝이 없다. 이 경우 고려하는 거시적 경제상황을 해당지역 수준으로 축소하고, 자신의 능력을 정확히 파악해야 한다. 그리고 사회가 요구하는 개발아이디어를 택하고, 능력과 재정력을 겸비한 적합한 파트너를 영입하고, 참여자들을 적절히 조정하여야 한다. 마지막으로 객관적, 체계적 마케팅 조사, 법규 검토를 통해 리스크를 최소화 시켜야 한다.

 

(2) 부지의 모색 및 확보 단계

① 부지의 입지를 잘못 선정한 경우, 즉 교통, 접근성, 상권 및 주변환경이 부적 합한 곳, 유사경쟁상품이 인접한 곳이라면 다른 적합한 부지를 다시 확보하는 것이 낫다.

② 부지 소유자들의 동의율이 낮고, 알박기 등으로 매입가격이 과다하게 상승한 경우, 일부 소유자들이 소재불명이거나, 소유자들의 개발반대 움직임이 완강한 경우 등이라면, 설득전략을 바꾸거나, 계약서상 해제가 어렵게 장치하고, 주택법 상 매도청구권을 행사하거나, 부당이득죄로 형사고소하고 민사상 부당이득반환 청구를 하는 등으로 대처한다.

③ 부지에 공사비를 증가시키는 암반이 나올 수 있으므로 미리 토질을 체크해야 하고, 도로 내지 학교용지가 부지에 포함될 경우 구청이나 교육청에 도시계획시 설용도폐지가 가능한지 확인해 보아야 한다. 특히 종중 토지라면 종중총회의 결 의가 담긴 회의록을 받아 둬야 뒷탈이 없고, 문화재가 매장된 지역이면 개발이 불가능하거나 상당기간 지연되는 것을 고려해야 한다.

 

(3)사업타당성 분석단계

제반 법적규제로 인하여 용적률 등 사업성이 현저히 떨어지게 된 경우, 부동산 억 제정책 등 시장경제환경의 변화로 분양성이 거의 없게 된 경우, 개발부담금, 환경 보전비용 등의 부담증가로 개발비용이 현저히 증대된 경우, 알박기, 유치권 주장, 임차인의 명도저항 등으로 토지매수 및 명도비용이 과도하게 증가한 경우, 문화재 매장 등으로 공기지연이 장기화됨으로써 금융비용이 감당하기 어려울 정도로 증가 한 경우, 암반이 나와 시공비용이 상당액 증대할 것이 예상되는 경우 등이라면 부 지를 확보했다 하더라도 과감히 사업을 포기하거나 타업체에 인수시키는 것이 현 명한 선택일 수 있다.

 

(4) 금융 단계

무리한 차입사업으로 차입금 상환계획에 차질이 빚어진 경우, 금리가 인상되는 등 차입조건이 불리하게 변경된 경우, 불측의 사업비용 증대로 추가금융이 불가피한 경우 등의 리스크가 생기면, 대출금융기관과 적극적으로 협상하여 대출조건상 불 리점을 최소화하도록 노력하고, 추가대출을 시도하거나 시공사와 미리 자금보충에 대한 약정을 해 두거나 공사비 지급을 유보한다. 경우에 따라서는 좀 더 높은 금 리를 주더라도 대출기관을 옮기는 것도 고려한다. 자금의 안전하고 독립적인 관리 를 위해 에스크로 계좌를 개설하기도 한다. 대한주택보증에서는 금융기관의 리스 크를 경감시켜주기 위하여 주택사업금융보증(주택PF보증), 주택완공보증, 부택분양 판매보증, 하도급대금지급보증, 주택품질보증 등 다양한 상품을 구상 중이다.

 

(5) 건설 단계

① 설계 단계 : 설계자의 설계가 사업주체의 요구조건을 충족하지 못했거나 설명의무를 적절히 이행하지 못한 경우, 무단 설계변경의 경우, 설계자에게 채무 불이행 책임을 지울 수 있고, 잘못된 설계로 인하여 건물의 안전이 위협되거나 제3자에게 직접적인 손해를 입힌 경우, 불법행위 책임을 물을 수도 있다.

 

② 인·허가, 사업승인 단계 : 인·허가요건을 갖추기 어려운 경우 다른 대안을 찾아 보고, 담당공무원의 비협조나 부지소유자들의 일조권침해, 소음, 분진, 사생활침 해, 조망권 침해 등 민원으로 인허가, 사업승인, 분양승인이 현저히 지연되는 경 우라면 적극적으로 설득하거나 상당한 보상을 제공하거나 소송을 통해 해결한다. 사업승인시 용적율이 낮아질 가능성이 있다면 미리 기부체납 등 인센티브를 받을 수 있도록 대책을 강구하고, 폐도나 형질변경절차 등 사업승인절차의 위법으로 사업승인이 취소될 상황이라면 다시 합법적인 절차를 밟거나 요건을 보완해서라 도 취소를 막아야 한다.

 

③ 건설 단계 : 시공건설사의 부도를 막기 위해, 부도가 우려되면 시공권 포기각서 를 받고, 다른 시공사의 연대보증을 세우며, 각종 공사대금에 대한 유치권을 양도 받아둔다. 시공사의 완공이 지연되는 경우를 대비하여 책임준공보증을 세우며, 지 체상금약정을 한다. 또한 시공사와의 공사도급계약시 수익배분에 대한 유리한 약 정을 명확히 해 두어야 나중에 분쟁이 생기지 않는다. 수익이 악화되었을 때 시 공사와 비율적으로 손해를 분담하는 내용의 계약을 할 필요가 있다. 또한 시행사 로서도 당해 사업환경의 악화로 다른 사업장에 영향을 주지 않기 위하여 SPC를 설립하여 운영하고, 사업부지는 신탁회사에 신탁하며, 사업기간 중 신규사업을 자 제하고, 자금을 다른 용도로 유용하지 않아야 한다. 부도나는 상황을 대비하여 미 리 시공사에 시행업무를 인수시키는 약정을 해두는 것이 좋다. 시공과정에서 일 조권침해, 건물손괴, 소음 분진 등 민원이 발생하여 공사중지명령이 내려져 공기 가 지연되거나 아파트 층수가 깍이기도 하는데, 이 경우 적절한 보상을 해주거나 공사방해금지가처분 신청 등 소송을 통해 해결할 수밖에 없다. 또한 굴착이 어려 운 암반의 발견, 매장문화재의 발굴, 재해발생, 토질오염물질 발견시 공기지연 및 처리비용부담이 증대되는데 새로운 굴착공법의 도입, 신속한 문화재 조사, 사전 재해방지조치, 토질오염물질의 원인제공자에 대한 손해배상청구소송 등을 통해 해결한다. 그밖에 엄정한 건축감독,

공정관리를 통해 입주지연이나 시공상 하자를 예방하여야 하고, 추가공사대금 내 지 선급금 문제, 공사중단시의 기성고 산정 및 유치권 문제 등에 대해서도 미리 구체적인 약정을 해 두어야 안전하다.

 

(6) 마케팅(분양) 단계

정부의 정책이나 시장환경의 변화, 주변 인프라정비의 지연 등에 따라 분양실적 이 저조한 경우, 분양시기 연기, 광고전략 수정, 분양대행사 교체, 중도금 무이자 대출, 중도금이자 후불제, 확정이자 내지 확정 프리미엄 지급, 분양가 직접 할인 , 분양손실보험가입 등의 전략으로 대처한다. 그래도 미분양이 해소되지 않아 시행사의 사정이 악화되면 대출만기의 연장, 이자지급 유예, 공사대금 지급유예 등의 노력을 해보고 그래도 안되면 자금력 있는 시공사에 사업권을 넘겨줄 수밖에 없다. 최근에는 분양단계에서는 완전분양과 높은 프리미엄이 보장되었으나 입주단계에 이르러서는 마이너스 프리미엄 때문에 수분양자들이 입주를 포기하는 바람에 시행사들이 흑자부도에 몰리는 경우도 있다. 따라서 성공적인 분양이라고 너무 일찍 샴페인을 터뜨릴 것이 아니라 향후 입주시의 시장상황도 예상하여 미리 자금을 비축하는 등 분양포기상황에 대한 대비책을 마련해 두어야 한다. 또한 분양률을 높이기 위해 허위·과장광고를 하다가 공정거래위원회에 신고가 되고, 표시·광고에 관한 법률위반으로 고소당하는 경우도 생긴다. 특히 입주아파트마다 인터넷 카페가 만들어져 조직적으로 문제제기를 하는 바람에 수십억씩의 합의금이 지불되고 있다. 이런 경우를 대비하여 광고하기 전에 미리 공정거래위원회의 심결례와 판례를 살펴 허위, 과장광고가 되지 않도록 하고, 부실시공 등 하자가 생기지 않도록 건설관리를 철저히 해야 한다.

 

(7) 관리(운영) 단계

수분양자들이 소유권이전등기를 하고 입주한 뒤 각 정해진 하자보수기간 내에 생 긴 하자에 대해 하자보수를 해 주어야 하고, 의무관리기간 중 부실관리가 되지 않도록 관리주체를 철저히 관리 감독하여야 한다.

 

 

라. 법률적 리스크 관리의 필요성

이상 사업단계별 리스크와 그 관리에 관하여 살펴보았다. 그런데 발생가능한 리스 크의 대부분이 법률과 연관된 법률적 리스크임을 알 수 있다. 즉 시장환경의 변화도 결국 정부의 정책에 좌우되고 정책이라는 것도 법률의 제정이나 개정을 통해 이루어지는 것이다. 또한 토지매입계약, 금융대출계약, 설계계약, 공사도급계약, 분양계약 등 개발의 전과정에 계약의 원리와 법률이 적용된다. 인·허가나 사업승인절차도 모두 건축법, 주택법 등 공법에 의해 규율된다. 각종 계약관련 분쟁은 민법상 채무불이행 내지 불법행위책임 문제로서 종국적으로는 소송을 통해 해결되며, 제3자와의 분쟁, 즉 일조권침해, 소음, 분진, 건물손괴, 사생활침해, 영업손실 등의 주장도 불법행위로 인한 손해배상책임의 문제로서 역시 소송을 통해 해결된다. 이처럼 부동산 개발 단계별로 생기는 리스크들은 대부분 환경이 바뀌거나 협의에 의해 해결되지 않는 한 종국적으로 법률적 분쟁화 되어 소송을 통해 해결되므로 법률적 리스크로 귀착된다고 하겠다. 따라서 부동산개발사업의 리스크 관리에 있어서 법률적 리스크 관리가 핵심임을 알 수 있다.

이하에서는 부동산개발사업 중 지주작업단계, 즉 사업부지의 모색 및 확보단계에 한정하여 빈번히 문제되는 법률적 리스크와 그 관리사례에 관해서 관련 법률과 판례에 기초하여 분석해 보고자 한다.

 

 

 

 

3. 지주작업단계의 법률적 리스크분석의 전제조건

 

가. 부동산 공부분석

 

(1) 부동산등기부

 

1) 부동산등기부란

부동산에 관한 권리관계와 권리의 객체인 부동산의 상황을 기재하는 공적장부 로, 토지등기부와 건물등기부의 2종이 있고, 1필의 토지나 1동의 건물에 대해 1용지를 사용하며, 1등기용지는 표제부, 갑구, 을구의 3용지로 구성되어 있다. 그 외에도 접수장, 신청서 편철부, 폐쇄등기부, 도면편철장, 공동인명부 등이 있다.

 

2) 부동산등기부 보는 법

누구든지 해당부동산 소재지 관할등기소나 인터넷등기소를 통해 일정 수수료를 내고 등기부나 폐쇄등기부의 등본(말소사항포함등본, 현재유효사항등본) 또는 초본(특정인지분초본, 지분취득이력초본, 현재소유현황초본)을 청구할 수 있다. 단 폐쇄등기부의 등·초본은 관할등기소에 가야 발급받을 수 있음이 원칙이다.

 

3) 표제부 보는 법

① 표제부는 부동산의 상황과 그 변경에 관한 사항 기재한 표시란, 표시란에 기재한 순서인 표시번호란으로 구성되어 있고, 특히 집합건물의 표제부는 공 통표제부와 구분건물의 표제부로 구성되고, 대지권의 목적인 토지 및 대지권 의 표시를 위한 란이 있다.

 

② 표제부에는 부동산의 소재지와 내용이 나타나는데, 토지의 경우 지번, 지 목, 지적 등을, 건물의 경우 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있는데, 소재지번, 건물번호, 건물내역이 경매사건 부동산과 일치하는 지 확인한다.

 

③ 집합건물의 경우 전유부분에 대한 대지권 유무, 대지권의 종류, 대지권의 비율을 확인한다. 대지권이 없는 집합건물, 토지에 별도 등기있는 경우에는 말소 등 확실한 해결책이 없는 한 피하는 것이 좋다.

 

4) 갑구 보는 법

① 갑구는 소유권에 관한 사항을 기재한 사항란과 각 사항란의 기재의 순서 를 표시하는 번호를 기재하는 순위번호란이 있다.

 

② 갑구에서는 소유권의 보존, 이전, 변경에 관한 사항, 압류등기, 가압류등기, 가등기, 가처분등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 환매등기 등이 표시된다.

 

③ 매수인의 부담이 되는 예고등기나 소유권이전청구권보전의 가등기, 처분금 지가처분등기, 환매특약의 등기, 가압류등기 등이 있는지 확인해야 한다.

 

5) 을구 보는 법

① 을구는 소유권이외의 권리에 관한 사항을 기재한 사항란과 각 사항란의 기 재번호를 표시하는 번호를 기재한 순위번호란으로 구성된다. 을구는 기재할 사항이 없을 때는 두지 아니할 수 있다.

 

② 을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 표시된다.

 

③ 을구의 권리상호간에는 순위번호를 기준으로, 갑구 및 을구 전체의 권리상 호간에는 접수번호를 기준으로 권리의 우열이 정해짐을 유의하여야 한다. 다 만 가등기에 기해 본등기가 이뤄진 경우 가등기의 순위에 의한다.

 

 

(2) 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서란 토지에 관한 공법상 기본적 규제사항을 확인할 수 있는 서류로서, 건물의 증개축 등 개발행위, 용도변경, 거래 등에 있어서 제 한사항을 확인함으로써 사업부지의 효용가치를 판단할 수 있는 중요한 근거자 료가 된다.

토지이용계획확인서에는 도시관리계획사항, 즉 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 등의 지정 내지 해당여부를 표시하고, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업 등에의 해당여부도 표시하고 있다. 이러한 토지이용계획에는 지을 수 있는 건물의 최고층수, 용적율, 건폐율, 도로로 기부체납해야 할 부분 등 사업성에 영향을 미치는 주요사항들을 확인할 수 있는데, 그 결과 사업성이 있는 경우에만 부지 매입작업에 들어가야 한다.

한편 도시관리계획에 관하여는 국토의계획및이용에관한법률이, 군사시설에 관하여는 군사시설보호법 등이, 농지에 관하여는 농지법이, 산림에 관하여는 산지관리법이, 자연공원에 관하여는 자연공원법이, 수도에 관하여는 수도법이, 하천에 관하여는 하천법이, 문화재에 관하여는 문화재보호법이, 전원개발에 관하여는 전원개발촉진법이, 토지거래에 관하여는 국토의계획및이용에관한법률이, 개발사업에 관하여는 도시개발법, 택지개발촉진법 등이 각각 규율하여 건축행위 등 일정한 행위제한을 규정하고 있으므로, 그러한 사항에 해당된다고 표기되어 있는 경우, 그러한 법적인 규제사항을 면밀히 검토하고, 관할관청의 담당공무원에게 규제의 실무도 확인해야 한다.

 

 

(3) 토지대장, 임야대장

① 조세의 부과징수를 위해 토지와 임야의 현황과 소유자에 관한 사항을 등록 한 장부로서, 지방세 부과관청인 시장, 군수, 구청장이 직권으로 조사하여 등 록한다.

 

② 토지대장과 임야대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명 또 는 명칭, 주소 및 주민등록번호, 개별공시지가 등을 기재하는데, 그 지목이나 면적이 등기부등본과 일치하는지, 지적도상의 위치와 일치하는지를 확인하고, 개별공시지가를 확인한다.

 

③ 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장 등이 기준이 되어 등기부가 작성되므 로, 등기부와 상이한 부분이 있는 경우 부동산 현황표시는 전자에 따르고, 권 리사항은 후자에 따르는 점을 유의하여야 한다.

 

 

(4) 건축물관리대장

건축물관리대장은 조세의 부과징수를 위해 건물의 면적, 구조, 용도, 신축일 등 건축물의 현황과 소유자에 관한 사항을 등록한 장부로서, 지방세 부과관청인 시 장, 군수, 구청장이 직권으로 조사하여 등록한다.

실제 사업을 위해서는 건물을 철거해야 하므로, 문화재로 지정되는 등 철거가 곤란한 경우 외에는 별다른 리스크는 없다.

 

 

(5) 지적도

지적도는 토지대장, 임야대장에 등록된 토지에 관한 사항을 도면으로 표시 해 놓은 지적공부로서, 토지의 형태와 인접도로의 상태, 인접토지와의 경계를 확인할 수 있다. 지적도상의 방위는 일반적으로 위쪽이 북쪽이다.

통상 사업부지는 여러개의 필지로 구성되므로, 어느 필지가 사업부지에 포함되 는지, 어느 필지는 반드시 매입해야 하는지, 부지의 형상이 어떠하며, 건축물은 어디에 배치할 것인지 등을 검토하고, 현장확인을 하는데 지적도가 반드시 필요 하다. 또한 지적도에는 지적법상 28개 지목이 표시되어 있는데, 각각의 의미를 제대로 이해하여야 지목을 사업에 적합하게 바꿀 수 있다.

 

 

나. 현장확인

사업대상부지의 현장을 직접 답사하는 것이 무엇보다도 중요하다. 지적도, 토지대 장, 임야대장, 건축물대장 등과 대조하여 사업부지의 토질, 경계현황, 지상물, 지 장물의 존재, 건축현황 등을 확인하여, 토질, 지하매장물, 경계선(경계침범), 진입 로(맹지), 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 무허가건물 유무 등을 검토한다. 또 한 쓰레기매립장, 장례식장, 축사, 공장, 가스충전소, 주유소, 고압선선로, 변전소, 문화재, 고속도로, 고속철도, 지하지장물, 암반, 도로, 하천, 구거 등이 해당부지나 인접하여 존재하는지 확인하여 대책을 세워야 한다.

 

 

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