에스크로(escrow) 제도의 모든 것(최종회)

 

에스크로(escrow) 제도의 모든 것(최종회)

 

 

바. 권원보험

 

 

1. 권원보험이란

권원보험(Title Insurance)이란 부동산의 매입시에 대금을 지불하고 얻게 되는 권리들에 대한 일종의 보증 수단이다. 권원보험은 매입하고자 하는 부동산의 소유권과 일체의 서류에 등기된 내용이 같다는 것을 인정해 주는 역할을 한다.

 

1) 권원보험 가입이유

수많은 소유권 주장으로부터 보호받기 위해서 혹은 임차권, 매매 계약서상의 권리, 영공권, 지역권, 채광권을 비롯한 부동산에 있어 가능한 모든 종류의 권리를 위해 아이오와를 제외한 모든 주에서 유효한 이 권원보험에 가입해야 하는 것이다. 게다가 부동산 매입을 위해 융자를 받을 경우에도 반드시 권원보험에 가입해야 한다.

 

2) 권원보험의 효력 및 기간

권원보험 가입에 대한 효력은 보험가입자의 권리가 양도될 때까지, 즉 물건에 대한 소유권을 지니고 있는 한 계속 유지된다. 그러나 권원보험은 다른 제3자에게 매각, 즉 소유권 이전시에는 양도되거나 이전 되지 않는다.

 

3) 권원보험 가입 대상

매수인이나 대출자 혹은 양측이 공히 권원보험에 가입할 수도 있다. 여러 주에서 매수인과 대출자가 하나의 보험에 가입한다.

 

2. 권원보험금액 및 비용

보험가입비는 각 시 또는 각 보험회사에 따라 차이가 많다. 그리고 권원보험료는 엄격히 규정에 따라 결정되는 데 보험료는 부동산 매입 당시나 재융자시 단 한번만 지불하면 된다

 

3. 권원보험 증권에서 확인해야 하는 사항

에스크로의 실제 마감일이 곧 보험이 효력을 갖기 시작하는 시기이므로 보험증권에서 제시한 기한과 보험증권 총액이 정확한지 확실히 검토해야 한다.

 

4. 권리증서(Deed)란

권리증서는 권리 양도나 권리 포기 중 하나를 의미한다. 권리증서는 매도인의 부동산 소유를 증명하고 매수인에게 기록상에 나타나 있지 않은 부동산에 대한 선취 특권, 융자 및 지역권 등이 없다는 것을 증명한다.

 

5. 담보증서(Warranty Deed)

현행법에서 설명하는 의미가 아닌 매도인은 자신이 양도에 대한 법적 권한이 있고, 그 부동산에 법적제약이 없다는 것을 보증한다. 또한 양도인은 담보증서에 의해 모든 이의 공정한 법적 소송이 청구될 때에도 권원을 신뢰할 수 있다는 것을 보증하는 것이다.

 

 

사. 차변, 대변, 비례배분

 

1. 에스크로에 대해 반드시 알아야 할 사항

권원을 인수하는 4가지 기본방법뿐만 아니라 재정확보, 권원조사, 권원보험 가입과 관련된 것들에 대해 이해한다면 에스크로의 기본을 습득하게 되는 셈이다

 

2. 에스크로 계산 방법

 

1) 비례배분을 위한 계산방법

비례배분을 계산하기 위해서는 지불해야 하는 각종 요금에 대한 기본적인 이해가 필요하다. 각종 요금의 지불 이유, 지불 액수, 지불 시기 등을 잘 파악해야 한다.

차변은 본인이 빚진 돈으로 에스크로 등에 지불될 금액이다. 다시 말해 주머니에서 나갈 돈을 의미한다.

대변은 차변의 반대로 에스크로우가 계약당사자에게 빚진 돈으로 에스크로에서 계약당사자 계좌에 지불한 액수이고, 또한 한쪽이 계약 당사자가 다른 쪽의 계약당사자에게 지불해야 할 총액으로, 다시 말하면 본인에게 들어오는 돈을 말한다.

비례배분은 차변 혹은 대변을 배분하는 것을 의미한다. 즉 이미 지불된 또는 나중에 지불될 예정인 요금을 배분하는 것이다.

 

2) 비례배분의 적용

비례배분은 부동산을 매매하기 전에 지불하는 요금과 매매후의 일정 기간 동안 지불하는 요금에 적용된다. 재산세, 화재보험료, 임대료, 콘도 유지비, 대출금 이자, 그리고 몰수금 등은 공평하게 하기 위해 에스크로가 배분해준다.

에스크로가 종결일부터 다음 지불일까지 매도인이 이를 선납하거나 매수인이 매매후 이를 지불할 것이다. 이 비용에 따라 에스크로는 총액을 조정하고 비례배분도 다시 계산하여야 한다.

 

 

아. 에스크로우 지침서

 

1. 에스크로 지침서 작성시 필요한 사항

주거용 부동산 매매의 경우에서, 에스크로 직원은 매도인과 매수인에게 그들이 무엇을 해야 하는 지 인쇄되어 있는 에스크로 지침서 양식을 제시하게 되며, 매도인과 매수인은 이에 서명을 해야 한다.

에스크로 지침서에는 매매가격, 매매조건, 융자사항, 매수인의 소유권 취득방법, 매수인의 소유권에 영향을 주는 제한물권, 거래 종료일, 요구되는 검사보고서, 비례 할당될 부담금, 매수인의 점유일, 관련서류와 지출되어야 할 비용 및 그것들의 지불 의무자에 대한 내용이 포함되어 있다.

에스크로 지침서는 다음과 같은 정보를 에스크로 직원에게 제공한다

◦ 에스크로에 예치된 금전과 예치한 사람 그리고 / 또는 관련 서류의 목록

◦ 에스크로가 종결되기 이전에 해결되어야 하는 사항들(대출금, 흰개미 보고서 등등)

◦ 재산세, 보험료, 이자, 임대료 등의 배분되어야 할 항목의 목록

◦ 매수인 그리고/또는 매도인이 지불해야 할 수수료의 내역

 

2. 교환방식

“매매”란 돈을 받거나 돈을 지불하겠다는 약속을 받고 부동산을 양도하는 것인 반면 “교환”이란 교환할 때 균형을 맞추기 위해 약간의 돈을 건네주긴 하겠지만, 부동산과 다른 부동산을 바꾸는 것을 의미한다. 이때의 균형 조정 자금을 “교환자금”이라 한다.

 

1) 교환방식의 종류

◦ 삼자교환방법 (three-way exchange)

◦ 지연교환 (a delayed exchange)

 

2) 기존 부동산의 교환을 시작하고 다른 부동산을 취득할 수 있는 지 여부

기존 부동산을 살 사람을 찾기 전에 교환을 시작하고 다른 부동산을 취득할 수 있다. 이 같은 제도를 “역 지연 교환(reverse delayed)"이라 부른다. 이때 사용하는 매매 계약서에서 예상되는 기존 부동산의 처분 혹은 교환을 언급하고 있는 지 그리고 새 부동산의 매도인이 교환에 참여할 것에 동의하는 지 확인해 보아야 한다

 

3) 이미 진행중인 전통적 매매(conventional sale)를 어떻게 교환으로 변경가능한가

모든 일이 에스크로에서 진행되고 있을 경우에 전통적 매매를 교환으로 바꾸고 싶다면 예치금 영수증이나 에스크로 지침서에 추가항목을 포함시켜야 한다. 그 추가항목이 유효한지의 여부는 에스크로 직원에게 문의하고 유효하다면 추가 항목을 이용할 수 있다. 그렇지 않을 경우 교환에 대해 완벽히 알고 있는 변호사를 고용해서 축 항목을 작성해야 하며, 그 대가를 지불해야 한다.

 

3. 양도세면제 주거 교체 규칙(roller residence replacement rule)이란

IRS법전 1034조항에 해당하는 양도세면제 주거교체규칙은 매매전 또는 후 24개월 이내에 다른 주택을 매입하면서 현재 거주하고 있는 주택을 매도하는 경우 그 매도로 인한 과세를 면제받을 수 있도록 해준다.

 

 

자. 에스크로우 지침서에 서명하기

 

1. 매수인이 서명해야 할 서류

◦ 약속 어음 원본(Original Note) 및 담보 신탁 증서(Deed of Trust)

◦ 화재 보험 요청서 (Fire Insurance Requirement Form)

◦ 'Z'규정 양식

◦ 융자 취소권 통지서 (Right of Recision Note)

◦ 대금업자의 에스크로 지침서 (Lender's Escrow Instructions)

◦ 매매증서 (Bill of Sale)

◦ 본인 확인서 (Information of Statement)

 

2. 공증 받아야 하는 에스크로 서류

공증인(notary public)이란 간단히 말해 공식적인 증인, 즉 서류에 서명한 것을 인증해 주는 사람이다. 에스크로 거래와 관련된 모든 서류가 공증받을 필요는 없고, 등기되어야 하는 서류만 공증받으면 된다.

 

3. 매도인과 매수인의 점검표

매수인과 매도인 모두 자신을 보호하기 위해서 최종 에스크로우 서류와 융자서류에 서명하기 전에 점검표를 사용해 보는 것도 좋다.

 

 

차. 에스크로우의 종결

 

1. 에스크로를 종결하기 위해 필요한 서류

 

1) 에스크로 직원이 종결하기 위해 보유해야 하는 서류

◦ 매수인과 매도인이 서명한 최종 에스크로 지침서

◦ 서명된 대출 서류들

◦ 보증 수표, 송금환 또는 매매대금으로 매수인으로부터 받은 현금 서명되고 공증된 양도증서 및 서명된 매매증서

◦ 매수인과 매도인이 특정일에 부동산 권리 증서를 등기하기 위한 지침서

 

2) 금융업자들이 서류 작성에 있어 정확성을 요구하는 이유

◦ 금융대금업자는 자주 정부 기관들로부터 회계 감사를 받으며 이때 서류 업무처리가 제대로 되어 있는지 보여 주어야 한다

◦ 금융대금업자는 나중에 융자를 매도하고자 할 수도 있고 또는 ‘대출’이 승인된 은행 지침서(accepted banking guidelines)에 의해 작성되어 시장성이 있다는 사실을 확인하고자 한다.

 

2. 등기 (Recording)의 개념

토지 양도를 위해 사용되던 처음의 서류가 현재의 권리 이전 증서(deed)라 불리는 것으로 발전되었다. 여기서 권원은 부동산의 소유권을 의미하며, 권리 이전 증서는 사람들끼리 권원을 양도하는 데 사용되는 서류이다. 토지 1필지를 소유한 사람은 권리 이전 증서에 등재됨으로써 권원을 소유하게 된다.

권리 이전 증서를 등기하는 것은 매수인과 금융대금업자에게 필수적인 요구사항이다.

 

3. 예치금 지불

모든 서류가 등기된 후 에스크로 직원은 에스크로 계좌에 넣어 두었던 자금을 지불하게 된다. 이 자금은 지침서에 따라 매도인, 이전 채무자, 흰개미 소독회사, 부동산 중개업자, 기타 등등의 사람들에게 지불된다.

에스크로 직원은 에스크로 지침서에 기입된 액수(차변, 대변)에 따라 수표를 발행하게 되는 데 에스크로 만기일까지 모든 돈을 정확히 수금하고, 모든 개인 수표를 은행에서 확실히 결재한 후에 반환해야 한다. 에스크로 직원은 모든 비용에 지급할 충분한 자금 없이는 수표를 발행할 수 없다.

 

4. 최종 종결 내역서 (Final Closing Statement)

각종 서류의 등기 및 자금배분이 끝나면 에스크로 직원은 에스크로가 종결되었다고 간주하고 막바지 조정 및 추가 사항에 대한 최종 종결 내역서를 작성하기 시작한다. 그리고 나서 에스크로 직원은 종결 내용 서식과 함께 권원보험, 화재보험, 약속어음, 그 밖의 유효한 서류들을 매수인, 매도인 및 금융대금업자에게 한 부씩 발송하게 된다.

 

5. RESPA

"REAPA(Real Estate Settlement Procedeur Act)"란 “1974년 부동산 양도 절차법”에 대한 약자인데, 이 법은 부동산 양도 비용을 조정할 목적으로 입안되었다. 이 법령은 “ HUD-1”내역사라 불리는 표준 증여 내역서 및 융자 신청 3일 이내에 채무자에게 지급되는 종결 비용을 규정한다. 또한 “종결 비용과 매수인”이라는 표제의 책자를 채무자에게 제공하도록 규정하고 있으며, 제공하지 않은 서비스에 대한 수수료와 중개료를 일체 금지하고 있다.

 

6. RESPA 내역서의 소득 공제 항목

 

1) 소득공제 항목

◦ 금년도 소득 공제 그리고 현가계상(부동산에 지불된 금액에 추가되며 그에 의해 부동산을 팔 때 세금 용도로 가산된 금액에 대한 기준으로 사용된다), 또는 둘 다 아닌 경우(개인비용)이다

◦ 소득 공제 항목은 이자, POINT, 대출 서류 작성 수수료, 선납 과태료

◦ 재산세

 

2) 현가계상 항목

흰개미 청소비용, 권원보험료, 대리인 수수료, 감정 평가 수수료, 등기 수수료, 공증 수수료, 에스크로 수수료, 양도세 ALTA조사 수수료

 

3) 개인 비용 항목

화재보험료, 개인 저당권 보험료 및 몰수금

 

7. 에스크로의 취소

에스크로 회사에 매매절차를 의뢰해 계약이 진행되고 있는 도중에 거래가 취소되는 경우도 있다. 에스크로는 다음과 같은 이유로 취소 될 수 있다

융자를 받는 조건하에서의 계약에서 융자를 받지 못하게 되었을 경우

자금의 사정이 좋지 않을 경우

계약 조건의 불이행

부동산 전체에 대한 어떤 구조적인 결함

매매 당사자들이 원해서

식구들이나 변호사 혹은 회계사가 반대하는 이유 등

 

8. 외국인으로부터 부동산을 매입할 때 특별한 점

외국인 투자 부동산 세법(FIRPTA : the Foreign Investment in Real Tax Act)은 외국인으로부터 400,000달러 이상의 비주거 부동산을 매입하는 사람에게 매매가의 10%를 예치해 두도록 요구한다. IRS 1445 조항에 따르면 “외국인”이란 용어는 영구적인 거주 비자(resident visas)를 보유하지 않은 타국 국민을 의미한다.

 

9. CAL-FIRPTA란 무엇인가

CAL-FIRPTA란 연방 FIRPTA에 대한 캘리포니아 판이라 할 수 있다. 다음 조건에 모두 부합하는 부동산 거래일 경우 매매가의 3 ⅓ % 를 보유하도고 요구한다

캘리포니아 이외의 지역에서 자금이 지불되었거나 또는 지불된 지역에 관계없이 금융 중개 수단에 의해 자금이 지불된 경우

거래 매매가가 100,000달러를 초과할 경우

매매가 성사된 해에 주택 소유자의 부동산에 대한 세금 공제에 해당 부동산이 종속되지 않을 경우

 

10. 권원보험 회사나 에스크로에 대한 불만

에스크로나 권원보험 회사에 대한 불만은 사단 법인 감독관 혹은 주 부동산국(State Department of Real Estate)이나 지방검사에게 직접 건의해야 한다.

 

(초종회 감사합니다.)

국경없는금융포..

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