도시형 생활주택 도입현황 및 대응방안

                     도시형 생활주택 도입현황 및 대응방안

                                  Overview of Urban Dwelling Housing and Policy Measures

 

 

 

정부는 서민 주거 안정을 위해 “도시형 생활주택”을 도입

◈ 고령화, 결혼관 변화에 따른 이혼 및 만혼․비혼 인구의 증가, 경제적 빈곤에 따른 가족 해체 등의 영향으로 가구 구성원 수가 1~2인인 소규모 가구의 증가 추세가 지속

 

◈ 한편 재개발․재건축 과정에서 대규모 멸실주택이 발생하며 이주 수요 역시 크게 증가

 

◈ 이들의 경우 소득수준이 상대적으로 낮은 편인데, 소형․저가 주택은 감소하는 추세여서 서민 주거 불안이 우려되는 상황

 

◈ 이에 정부는 “도시형 생활주택” 제도 도입을 통해 “부담 가능한” 주택의 공급 활성화를 유도

 

 

주택법상 도시형 생활주택은 도시지역에 건설되는 중소형의 150세대 미만 공동주택을 가리킴

◈ 도시형 생활주택이란 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 중소형(85m2 이하) 공동주택을 말함

 

◈ 도시형 생활주택은 1)건설허가지역과 2) 세대당 주거면적 3) 전체 세대수 등을 제한받는 대신 분양, 감리 및 주차장 등 각종 복리․부대시설 설치의무와 건설기준이 완화된다는 점에서 일반 공동주택과 구별됨

 

◈ 도시형 생활주택은 세대당 주거 전용 면적 및 취사장․세탁실의 공동 사용 여부에 따라 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 분류됨

 

 

대형 건설사 및 은행권 참여는 소극적이나 중소 건설사 및 저축은행은 보다 적극적 태도

◈ 1월말 현재 사엽계획승인을 받은 도시형생활주택은 약 4천 세대에 달하며, 정부에서는 올해 공급물량이 2만 호에 달할 것으로 전망

 

◈ 그러나 사업규모가 작고 수익성이 낮아 대형건설사는 참여를 기피하는 추세이며 은행권 역시 관련 PF 자금 지원에 대해 소극적

 

◈ 중소형 건설사와 저축은행은 공사물량 확보와 낮은 미분양 리스크, 또는 새로운 수익원 확보 등의 이유로 보다 적극적인 태도를 보이고 있음

 

 

프로젝트 파이낸싱(PF)을 실시하는 금융기관 입장에서는 우량 시공사의 신용보강이 어려운 만큼 사업성에 대한 신중한 판단과, 추가적인 채권 보전 조치에 만전을 기할 필요

◈ 도시형 생활주택 사업은 중소 건설사 위주로 전개될 전망이어서 기존 PF와 같이 우량 시공사의 신용보강은 어려울 전망

 

◈ 이에 따라 사업성(분양성)에 대한 보다 신중한 판단이 필요하며 수입자금의 통제․관리 등 시공사 신용보강外의 다른 채권 보전 조치에 만전을 기할 필요

 

◈ 또한 추가적인 규제완화와 함께 사업성 개선의 가능성이 있으므로 규제 변화 추이를 예의 주시할 필요가 있음

 

 

 

I. 도시형 생활주택의 도입배경

 

1~2인 가구 증가 및 멸실주택 증가에 따른 이주 수요의 증가

◈ 고령화, 결혼관 변화에 따른 이혼 및 만혼․비혼 인구의 증가, 경제적 빈곤에 따른 가족 해체 등의 영향으로 가구 구성원 수가 1~2인인 소규모 가구의 증가 추세가 지속

-1~2인 가구 비중 : 15.3%(’80년)→ 43.3%(’2010년)→ 51.8%(’2030년 추정치)

-이러한 현상은 특히 도시지역에서 두드러져 서울의 경우 1~2인 가구 비중은 53.5%(2009년)에 달함

 

◈ 한편 재개발․재건축 과정에서 대규모 멸실주택이 발생하며 이주 수요도 크게 증가

-2010년 재개발 사업 추진 등에 따른 서울시 예상 멸실 주택은 58,683채로 추정

 

 

이는 “부담가능한” 가격의 주택에 대한 수요 증가를 의미

◈ 소규모 가구이거나 멸실주택 기존거주자일수록 저소득층의 비중이 높아 “부담가능한(affordable)" 가격의 주거 공간에 대한 수요가 높음

 

◈ 골드미스․골드미스터와 같은 고소득층도 존재하나, 서울시 1인 가구 중 월소득 100만원 미만인 경우가 45%에 달하는 등, 소규모 가구 중 저소득층의 비율이 상대적으로 높은 것으로 나타남

 

◈ 주로 노후주거지역에 선정되는 뉴타운 사업지 등을 중심으로 멸실주택이 발생하고 있는데, 노후 주거지역일수록 상대적 저소득층 거주 가능성이 높음

 

 

 

 

반면 소형․저가 주택은 지속적으로 감소 추세

◈ 소형주택의 경우 상대적으로 낮은 수익성으로 인해 신규 공급은 위축되는 한편, 재개발․재건축 과정에서 멸실되는 주택 중 가장 큰 비중을 차지하여 전체 주택재고 중에서 차지하는 비중이 지속적으로 감소

 

◈ 이 결과 2000년대 중반에는 중대형 주택 가격의 상승률이 소형주택을 앞질렀으나 최근에는 소형 주택 상승률이 다시 중대형 가격 상승률을 상회하고 있으며, 소형 주택 전세가격도 급등하면서 서민 주거 불안이 심화되고 있음

-2009년 수도권 전세가 1억원 미만 역세권 아파트는 10% 가까이 감소

-이같은 공급 불안으로 고시원 등 비주택거처 거주자가 증가하며 주거의 질이 악화

 

 

이에 정부는 “원룸형/기숙사형 주택”과 “단지형 다세대”등 “도시형 생활주택” 을 도입

◈ 정부는 건설기준 등 일부 규제를 완화, 주거의 안정성과 쾌적성이 유지되는 한도에서 공급 비용을 낮출 수 있는“도시형 생활주택”을 도입했으며, 도시형 생활주택은 “원룸형․기숙사형 주택”및 “단지형 다세대”로 구분

 

◈ 이중 “원룸형․기숙사형 주택”은 특히 도심 및 역세권 등에 주로 거주하는 1인 가구 수요에 부응하기 위해 도입됨

-원룸형 및 기숙사형은 주택구조상 1인 가구 거주에 적합하며, 1인가구가 많이 거주하고 있는 것으로 파악된 도심지역 및 역세권 등에 건설시 주차장완화구역 지정 등을 통해 주차장 설치 기준을 대폭 완화

 

※ 서울지역에서는 1인 가구 비중이 50%가 넘는 11개 동(洞)이 대부분 지하철 2호선 인근에 위치하여 지하철 2호선을 중심으로 이른바 “싱글벨트”가 형성

 

◈ 한편 “단지형 다세대”는 가족가구 거주에도 적합한 주거 형태로 멸실 주택 증가 등 에 따른 소형주택 가격 불안 방지에 큰 역할을 할 것으로 기대

 

 

 

 

Ⅱ. 도시형 생활주택의 정의 및 주요 관련 법규

 

도시형 생활주택은 도시지역에 건설되는 중소형의 150세대 미만 공동주택을 말함

◈ “도시형 생활주택”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시지역에 주택 건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 중소형(85m2 이하) 공동주택1)을 말함

 

◈ 도시형 생활주택은 세대당 주거 전용 면적 및 취사장․세탁실의 공동 사용 여부에 따라 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 분류됨

 

 

도시형 생활주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 분류

◈ “단지형 다세대”의 경우 하나의 단지에 설립된 여러 동의 다세대 주택으로(총 주택수는 150세대 미만) 각 동의 바닥 면적은 660m2이하여야 함

 

◈ “원룸형” 의 경우 벽으로 구획되지 않은 하나의 공간에 욕실과 부엌을 설치한 소형주택(세대당 면적 12~50m2)으로, 건축법상 용도 분류는 다세대, 연립, 아파트 모두 가능

 

◈ “기숙사형”의 경우 가장 작은 규모로(세대당 주거면적 7~30m2) 실내에 별도의 화장실 또는 욕실 설치는 가능하나 휴게실 및 세탁실은 공동으로 사용하는 형태를 말하며, 역시 건축법상 용도 분류는 다세대, 연립, 아파트 모두 가능

 

 

                                      

                                    

1) 주택법 제2조제4호, 시행령 제3조 등

 

 

도시형 생활주택은 일반 공동주택에 비해 건설 지역 및 규모 등이 제한되는 대신 일부 규제가 완화됨

◈ 도시형 생활주택의 「건축법」상 용도는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당하며, 역시 주택건설사업계획승인을 받아 건설해야 함

 

◈ 그러나 도시형 생활주택은 1)건설허가지역과 2) 세대당 주거면적 3) 전체 세대수 등 을 제한받는 대신 분양, 감리 및 주차장 등 각종 복지․부대시설 설치의무와 건설기준이 완화된다는 점에서 일반 공동주택과 구별됨

-이같은 내용은 도시형생활주택으로 기존 건축물을 용도 변경하는 경우에도 동일하게 적용됨

 

◈ 이는 주택의 쾌적성과 안전성이 보장되는 한도 내에서 부담 가능한(affordable) 가격에 공급이 활성화되도록 유도하기 위함임

 

 

규제완화내용1 : 분양가 상한제 및 주택법에 따른 감리 절차 적용 배제

◈ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 달리 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양가 상한제를 비롯하여 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 규정의 적용을 받지 않음

-그러나 「주택공급에 관한 규칙」중 분양보증, 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 공개모집 등의 규정은 적용받도록 함

 

◈ 또한 감리에 관한 규정도 「주택법」이 아니라 「건축법」의 규정을 따름으로써 비용 등의 절약이 가능

 

-「주택법」에 따르면 사업계획승인권자가 지정한 감리업체의 일정수준 이상의 감리원을 의무 배치하여 건축물을 감리하도록 함으로써 150세대 감리비가 약 5.6억 원 정도 소요 되었으나 「건축법」에 따라 건축물을 감리할 경우 건축 감리원 1인 이상 상주의 요건만 갖추면 됨

 

 

 

 

규제완화내용2 : 소음, 외벽과 도로간 간격 등 건설기준 완화

◈ 도시형 생활주택의 경우 「주택건설기준 등에 관한 규정」의 주택건설 기준 중 소음보호, 외벽 배치시 도로 및 주차장간 거리, 기준척도 관련 규정을 적용 제외

-주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도, 계단 등과 관련된 기타 규정은 일반 공동주택과 동일하게 적용

-단, 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형으로 용도 변경시 바닥층간 소음과 계단 규정이 3년간 적용 배제됨

 

◈ 도시형 생활주택의 경우 「건축법」시행령에 따른 건축물 인동간격을 채광방향 건축물 높이의 0.25배 이상으로 완화 적용(기타 건축물의 경우 0.5배 이상)

 

 

규제완화내용3 : 필요성이 낮은 부대․복리 시설의 설치 의무 면제

◈ 관리 사무소, 조경시설, 안내 표지판, 비상 급수시설 등 필요성이 낮은 부대시설과 어린이 놀이터, 경로당 등 필요성이 낮은 복리시설 등의 설치 의무를 면제

 

◈ 그러나 기타 부대시설과 복리시설, 즉 진입도로, 단지도로, 수해방지시설, 통신시설, 보안등, 가스공급시설, 난방설비, 폐기물보관시설, 전기시설, 소방시설, 방송수신설비, 급․배수시설, 배기설비와 근린생활시설 설치의무는 일반 공동주택과 동일하게 적용

 

  

규제완화내용4 : 주차장 설치 기준의 완화

◈ 도시형 생활주택 중 특히 원룸형과 기숙사형의 주차장 설치 기준을 대폭 완화함

 

◈ 원룸형 주택은 합계 전용면적 기준 60m2당 1대, 기숙사형 주택은 65m2당 1대, 단지형 다세대는 세대별 전용면적에 따라 0.5~1대 범위 내에서 지자체 조례로 정하도록 함

 

◈ 단, 상업지역과 준주거지역내 원룸형, 기숙사형 주택의 경우 각각 합계 전용면적 기준 120m2당 1대, 기숙사형 주택은 130m2당 1대만 설치해도 되도록 규정을 완화

 

◈ 단, 직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 “주차장 완화구역2)”으로 지정․고시한 지역의 원룸형과 기숙사형 주택은 연면적 200m2당 1대의 주차장 기준 적용

-서울시에서는 2009년 9월 고려대․한국외대․경희대․성신여대․서일대 등 5개 대학 주변 역세권인 중량구 면목3․8동, 동대문구 회기동, 이문동, 성북구 안암동, 보문동 등 5곳을 주차장 완화구역으로 지정했으며, 향후 이를 25개 지역으로 확대할 전망

 

※ 이같은 규제완화의 결과 주차장 완화구역에서는 극단적인 경우 원룸형은 세대당 0.06대, 기숙사형은 세대당 0.035대의 주차장만을 설치해도 되는데, 이에 따라 향후 주거편의성 악화에 대한 우려가 높음

 

◈ 한편 상업지역과 준주거지역내 주상복합 형태 원룸형․기숙사형 주택의 경우 기계식 주차장(주차 타워) 설치를 허용하고 단지형 다세대 주택의 경우 2개 이상 동의 지하 주차장 통합설치를 허용하여 주차 시설 확충을 유도

 

 

상업지역내에서 상업시설 등과 복합건설 가능→ 주상복합 건설 가능

◈ 도시형생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수는 없으나 하나의 단지 내에서 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

 

◈ 또한 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형․기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 수는 없으나 하나의 단지 내에서 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

-특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능

 

◈ 상업지역 내에서 도시형생활주택을 상업시설, 근린생활시설 및 오피스텔(업무시설) 등을 함께 건설하여 주상복합 형태로 건설할 수 있으며, 이 경우에는 일반 공동주택과도 하나의 건축물에 함께 건설할 수 있음

-이는 원룸형과 기숙사형 주택에만 한하며 단지형 다세대 주택은 불가

-이 경우 공동주택 용도용적제를 적용, 즉 주택 면적이 커질수록 용적률을 줄여 상업지역 안에서는 상업시설 건설을 장려

 

◈ 숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나 위험시설 등과는 동일 건축물 내에서 건설 불가(일반 공동주택과 동일)

                                                                              

                                                                 

2) 주차장 완화구역은 다음 지역 중 시장(특별, 광역, 특별자치도 포함), 군수가 지정․고시하도록 함: 1.철도․지하철역, 버스 정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역 2. 학교 주변지역 3. 학원 밀집지역 4. 산업단지 주변지역 5. 공장밀집지역 6. 기타 접근성이 양호하여 주차수요가 낮은 지역

 

 

 

III. 건설사/시공사/금융사 대응현황

 

 

1. 도시형 생활주택 공급현황

 

도시형 생활주택 사업승인물량 1월말 현재 약 4천 세대

◈ 2010년 1월말 현재 사업승인을 받거나 승인절차가 진행 중인 도시형 생활주택은 모두61건, 3,864세대에 달함

 

◈ 유형별로는 원룸형(43건, 2,949세대)이 가장 많고 단지형 다세대 (11건, 719세대), 기숙사형 (7건, 196세대)의 순서

 

◈ 지역별로는 서울(31건, 1,915세대)의 비중이 49.6%로 가장 많고 다음은 경기도(8건, 520세대), 대전(6건, 428세대), 인천(4건, 347세대), 부산(8건, 297세대)의 순서

 

◈ 한편 국토해양부와 서울시는 각각 두 곳에서 도시형생활주택 시범사업을 추진

-국토해양부는 송파구 삼전동에서 원룸형 주택 60세대, 강남구 세곡동 보금자리주택지구에서 단지형 다세대 96세대를 공급할 예정(2011년 10월 완공 예정)

-서울시는 강서구 방화동 개화산역 인근에서 원룸형 주택 75세대, 서초구 우면2지구(국민임대주택단지 예정지구)에서 단지형 다세대 115세대를 공급할 예정 (각각 2011년 12월 및 7월 완공 예정)

 

 

규제완화와 함께 급증, 올해 2만 호 공급 가능할 전망

◈ 규제 완화와 함께 공급물량도 급증 추세가 지속되고 있어 국토부에서는 올해 공급물량이 2만 호에 달할 것으로 전망

 

◈ 지난해 11월 주차장 진입도로, 세대당 주거면적 확대 등 추가적인 규제 완화가 이루어진 이후 사업승인신청이 급증하여 최근 두 달간 이루어진 사업승인건수가 47%(1,821 세대)에 달함

 

◈ 또한 올해 4월 도시형 생활주택을 다세대 연립주택(바닥면적 660m2 이상)의 형태로 건설하는 것까지 허용되면 사업승인물량은 더욱 증가할 것으로 기대됨

 

 

2. 건설사 및 시행사 대응현황

 

적은 사업규모와 낮은 수익성 등으로 대형건설사는 참여를 기피하는 추세

◈ 대형 건설사들은 미니 래미안(삼성물산), 캐슬 루미니(롯데건설), 미니 힐스테이트(현대건설) 등의 브랜드까지 마련하는 등, 도시형생활주택 사업을 적극적으로 검토했으나 사업규모가 작고 수익성이 낮아 대부분 내부 검토 끝에 포기한 것으로 알려짐

 

◈ 대형 건설사는 일반적으로 사업비 300억원 미만은 수주하지 않으나, 대부분의 도시형 생활주택은 150세대 미만으로 총 사업비 규모가 이에 미치지 못함

◈ 또한 수요가 가장 많을 것으로 예상되는 역세권 등에서 토지를 확보하기 힘들고, 확보한다 하더라도 토지가격이 지나치게 비싸 수익을 기대하기 어려운 경우가 많음

-도시형 생활주택 공급 물량이 증가하고 있으나 정작 역세권 주차장 완화구역 내에서는 높은 토지가격에 따른 사업성 악화로 사업승인신청 물량이 전무

 

◈ 원룸 등 소형 주택의 단위면적당 시공비용이 중대형 주택에 비해 높은 점도 수익성 하락 요인으로 작용

 

 

중소형 건설사의 경우 대형 건설사에 비해 긍정적으로 평가

◈ 중소형 건설사의 경우 1) 건설경기가 위축된 상황에서 공사물량을 확보할 수 있으며2) 수요가 비교적 확실하여 미분양 리스크가 적고 3)대형 건설사와의 경쟁을 피할 수 있다는 점에서 도시형 생활주택 시장을 긍정적으로 평가

 

◈ 또한 중소형 건설사의 경우 대형 건설사에 비해 사업시행시 요구수익률이 낮다는 점도 긍정적 평가를 돕고 있음

 

 

개인투자자들도 도시형 생활주택 사업에 적극적 참여를 고려

◈ 도시형 생활주택은 안정적인 임대 수익의 지속적 창출이 기대된다는 점에서 개인투자 자, 특히 은퇴 이후를 대비하려는 개인투자자들로부터도 높은 관심을 받고 있음

 

◈ 그런데 개인이 직접 도시형생활주택의 건설을 추진하는 경우, 주택건설사업자와 공동으로 사업을 추진하도록 한 규정 등이 걸림돌로 작용, 개인의 도시형생활주택 건설이 활성화되지는 못하고 있는 상황

 

◈ 그러나 전문건설업체가 건설하는 도시형생활주택을 매입, 임대하려는 수요는 많을 것으로 전망됨

-이 경우 소액투자가 가능하고 양도세 중과 가능성이 낮다는 점도 투자 매력으로 작용3)

 

 

일부 시행사에서는 분양이후 임대관리까지 토탈 서비스를 제공하려는 움직임

◈ 일부 시행업체는 분양뿐 아니라 분양이후 임대관리까지 토탈 서비스를 제공하려는 추세

 

◈ 이는 일본에서 쉽게 찾아볼 수 있는 예로 최대 임대업체 레오팔레스21(관리 세대수 50만 호)을 포함, 일본 임대업체들은 사업시행 및 임대주택의 관리․운영까지 도맡는 경우가 많음

 

◈ 또한 일부에서는 도시형 생활주택에 분양가 상한제 규정이 적용되지 않는 점을 활용하여 “고품격” 소형 주택 사업 추진을 시도

-그러나 주거면적의 제한 및 소규모 가구의 상대적으로 낮은 소득 수준을 감안할 때, 고급 도시형생활주택 시장 규모가 어느 정도 성장할 지는 미지수

                                                                     

 

                                                                                          

3) 수도권의 경우 기준시가 1억 원 이하, 수도권外 지역은 3억 원 이하 주택인 경우 다주택자에 대한 양도세 중과시 주택의 수로 산정하지 않음(소득세법 제167의 5 시행규칙 제82조)

 

 

 

3. 금융사 대응현황

 

은행에서는 도시형 생활주택 PF에 대해 소극적

◈ 은행들은 도시형 생활주택 PF에 소극적인데 이는 위축된 건설경기 외에도, 도시형생활주택 사업이 1)규모가 작고 2)높은 토지 매입 비용과 시공비 등으로 사업 현금흐름이 악화될 수 있으며, 3)대형 건설사들의 사업 기피로 우량 시공사의 신용보강을 받을 수 없다는 점 등 때문임

 

◈ 현재까지 은행권의 도시형 생활주택 PF 지원은 1건에 그치는 것으로 파악됨

-한미파슨스가 관악구 봉천동에 7월경 분양할 예정인 150세대 규모 도시형 생활주택에 우리은행과 경남은행이 각각 70억원씩 140억원 규모 PF 자금을 지원(이는 함께 공급되는 150세대 오피스텔 사업을 위한 지원금액을 합친 금액)

 

 

저축은행은 은행보다는 다소 적극적으로 접근할 가능성 높음

◈ 저축은행들의 경우 은행보다는 다소 적극적일 소지 존재. 이는 1)기존 PF 시장이 사실상 고사상태에 이름에 따라 새로운 수익원 확보가 절실한 가운데, 2)도시형 생활주택은 수요가 탄탄하여 일반 공동주택에 비해 미분양 리스크가 낮고 3) 도시형 생활주택 PF의 경우 은행권과의 경쟁을 피할 수 있기 때문

-사업시행주체의 입장에서도 시공사가 중소건설사라는 점 때문에 제1금융권에서 대출이 어려워 저축은행을 이용할 가능성이 높음

 

◈ 그러나 아직은 저축은행에서도 PF대출이 활발히 이루어지고 있지는 않는 상황으로 실제 자금지원이 이루어진 사례는 1~2건에 그치는 것으로 알려짐

 

◈ 이에 따라 도시형 생활주택 사업에서는 (토지담보부대출+수분양자로부터의 분양대금 수입)으로 자금을 조달한 경우가 대부분인 것으로 파악됨

 

 

국민주택기금을 통한 자금지원은 까다로운 규정으로 인해 2월 현재 지원실적 전무

◈ 국민주택기금 대출이 실현될 경우 기존 고금리 PF 대출에 대한 의존이 줄어들어 사업성이 개선될 전망

-국민주택기금에서는 건축비의 50%, 세대당 최고 5천만원까지 현행 공공분양 및 임대주택 건설자금 수준의 저리(3~4%)로 자금 지원 (업무대행업체: 우리은행)

 

◈ 그러나 2월 현재 국민주택기금의 지원실적은 전무한데, 이는 지나치게 까다로운 대출기준 때문

-우선 해당 사업부지에 설정된 담보가 전혀 없어야 하며, 지주와 건설사가 공동사업자로 등록한 경우 지주뿐 아니라 건설사까지 20년간 공동 차주로 채무를 져야 함 

 

 

 

 

Ⅳ. 취급시 유의사항

 

도시형생활주택 PF의 경우 특히 사업리스크, 시행사리스크, 시공사리스크에 취약

◈ 일반적으로 금융기관의 프로젝트 파이낸싱과 관련된 리스크 요인은 재무리스크, 사업리스크, 시행사리스크, 시공사리스크, 시장리스크, 채권보전리스크 등으로 구분 가능

 

◈ 도시형 생활주택 PF의 경우 일반 PF에 비해 이 중 특히 사업리스크, 시행사리스크, 시공사리스크에 취약할 것으로 판단됨

※ 한편 입지지역과 분양가 등에 따라 상이하기는 하나 일반 공동주택에 비해 분양 성공 가능성이 높고, 짧은 사업기간으로 인해 대출기간 역시 짧다는 점에서는 도시형생활주택 관련 PF가 일반 PF에 비해 리스크가 적은 측면도 존재

 

 

 

 

 

적정가격의 사업부지 확보여부, 시행사 및 시공사 신용도 등에 특히 유의할 필요

◈ 사업리스크와 관련하여 사업부지 확보 문제와 특히 사업부지 매입가격에서 문제가 될 소지가 많음

 

◈ 시행사리스크와 관련해서는 도시형생활주택 사업의 경우 일반주택에 비해 시행사의 사업수행경험, 신용도, 지원능력이 떨어질 가능성이 크다는 점에서 해당 사항을 면밀히 체크할 필요

 

◈ 또한 시공사리스크도 일반 PF에 비해 큰 것으로 판단되는데, 이는 앞서 살펴본 바와 같이 낮은 기대수익과 적은 사업규모로 대형 건설사는 도시형 생활주택 사업 참여를 꺼리기 때문

-프로젝트 파이낸싱이라는 금융기법의 기본 취지와는 달리 국내 금융기관들에서는 실제 PF 대출 집행시 신용등급 BBB 이상의 시공사 보증을 요구하는 경우가 대부분이었으나 도시형 생활주택 PF의 경우에는 이같은 수준의 신용보강이 어려움

-또한 중소건설사의 경우 사업수행경험 및 능력 등의 미비로 시공이 차질을 빚을 가능성도 존재

 

 

 

 

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수석연구원 송 경 희 constantine@hanaif.re.kr