한국형 PF Financing의 문제점과 해결방안에 대한 제언

한국형 PF Financing의 문제점과 해결방안에 대한 제언

 

SF평가본부 연구위원 전용덕

jeonyd@kisrating.com

 

얼마전 한 경제신문에서 현재 워크아웃과 관련한 실사가 진행되고 있는 건설사들이 시공사로 참여 중인 부동산 PF 사업장 처리 문제가 금융기관과 건설사 사이에 이슈가 되고 있다는 기사를 본 적이 있다. 금융기관은 사업장 매각을 통해 재무구조 개선을 요구하고 있는 반면, 건설사는 미래 수익창출원을 쉽게 포기할 수 없다는 것이 요지였다. 2004년 이후 금융기관에게는 일반 기업금융에 비해 고수익을 보장하였으며, 건설사에게는 일종의 부외금융 효과를 누리면서 다수의 프로젝트를 추진할 수 있게 하였던 부동산 PF가 이제는 양 편의 갈등을 조장하고 있는요인이 되고 있다.

 

그러나 이는 건설경기가 호황인 시절에는 드러나지 않았으나, 한국형 부동산 PF가 갖고 있던 태생적 한계가 최근 들어 노출된 것에 불과하다고 할 수 있다. 이에 본 고에서는 한국형 PF Financing의 문제점들에 대해 살펴보고 이를 개선할 수 있는 대안도 모색해 보고자 한다.

 

 

한국형 부동산 PF의 이해

 

한국형 부동산 PF의 특수성

 

부동산 개발사업은 토지에 노동과 자본을 투입하여 건물 등의 자산을 건설하고 이를 분양, 매각, 임대하여 부가가치를 창출하는 것을 말한다. 이론적인 의미에서의 프로젝트 파이낸싱(이하‘PF’)은 사업주로부터 분리된 프로젝트 자체의 현금흐름을 상환재원으로 하고 프로젝트에 소요된 자산을 담보로 하되, 사업주에 대한 소구권은 제한하고 프로젝트의 수행을 위해 설립된 회사에 제공되는 Loan을 의미한다. Loan의 채권보전수단은 일차적으로 프로젝트 결과 창출되는 자금수지의 잉여에 한정되나 이차적으로는 사업주를 비롯한 제3자의 직·간접적인 보증도 이용된다.

 

한편, 국내에서 실행되는 부동산 PF는 프로젝트를 추진하는 시행사가 자금을 조달하는 주체가 되며, 시공을 맡은 건설사가 시행사의 Loan에 대하여 연대보증이나 채무인수 등의 형태로 신용보강을 제공한다. 분양수입금을 상환재원으로 하고 사업부동산 등을 담보로 제공하고 있기는 하나, PF Loan 대주는 사업주인 시행사와 시공사에게 소구권을 행사할 수 있도록 계약서 등을 구성하고 있어 일차적인 채권보전수단이 시행사 전체의 자산과 시공사의 신용보강이 되고 있다. 결국 대주는 해당 프로젝트의 사업성보다는 시공사의 시공능력과 신용등급에 의존하여 Loan 실행 여부를 검토하게 된다.

 

 

 

한국형 부동산 PF의 일반적인 구조와 이해관계자

 

부동산 PF Loan은 대주의 형태에 따라 금융기관, PF 유동화 SPC, PF Fund로 구별할 수 있는데, 세 가지를 포괄할 수 있는 부동산 PF의 일반적인 구조 및 이해관계자는 [그림1]과 같다.

 

 

 

대주는 차주인 시행사와 신용보강을 제공하는 시공사를 포함하여 관계자들과 대출약정을 체결하고 시행사에게 대출을 실행([그림1]의 ①)한다. PF Loan 유동화의 경우 Bridge 금융기관이 시행사에게 실행한 대출을 SPC가 양수하는 경우도 있으나 실질적인 대주는 유동화증권을 발행하는 SPC이다.

 

부동산 PF의 일차적인 상환재원은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름이 되는 것이 원칙이나, 차주인 시행사 자체의 신용위험과 프로젝트의 사업위험을 통제하기 위해 대주는 프로젝트 시공사에게 신용보강을 요구하고 있다. 따라서 시공사는 프로젝트의 원활한 수행을 위해 시행사의 채무에 대해 연대보증이나 채무인수 형태의 신용보강을 제공([그림1]의 ②)한다.

 

시행사는 대출채무의 상환능력을 보강하기 위해 기확보한 사업부지나 완공 후 미분양건물 등 프로젝트의 담보자산을 신탁사에게 신탁([그림1]의 ③)하고 신탁사는 일반적으로 대주에게 1순위 우선수익권, 시공사에게 2순위 우선수익권을 제공([그림1]의 ④)한다.

 

시행사와 시공사는 공사도급계약([그림1]의 ⑤)을 통해 공사 진행, 공사비 지급 등의 사항을 정하고수분양자와 시행사는 분양계약([그림1]의 ⑥)을 통해 분양대금 납입 등을 진행한다. 그러나 대출약정에서 공사비 지급, 분양대금 납입계좌 등에 대해 정해지기도 하며 대주의 요청에 따라 제한이 가해지기도 한다.

 

자체적인 업무수행이 가능한 금융기관과 달리 SPC나 Fund가 대주인 경우에는 자체적인 업무수행 및 자산관리가 불가능하므로 업무수탁자와 자산관리자에게 자금집행, 기초자산 관리 등의 업무를 위탁([그림1]의 ⑦)한다.

 

자체자금 조달이 불가능한 SPC나 Fund는 각각의 투자자로부터 증권 발행 및 자금모집을 통해 자금을 조달([그림1]의 ⑧)한다. PF 유동화 SPC의 경우 유동화증권 상환능력 제고를 위해 금융기관의 신용공여가 제공([그림1]의 ⑨)되기도 한다.

 

이상과 같은 이해관계자들은 PF사업의 원활한 수행을 위해 계약을 맺은 관계로 사업이 정상적으로 진행되는 경우에는 공동의 목표를 향해 나아갈 수 있다. 그러나 최근 경기침체 및 금융위기로 사업이 정상적으로 추진되지 못하여 시행사가 만기 도래한 원리금을 상환하지 못하는 등 PF사업약정에서 정한 여러가지 EOD(Event of Default) 사유가 발생한 경우 후속조치에 대해 계약서에 명시되어 있음에도 불구하고 이해관계자들 사이의 이견 등으로 인해 원만한 해결이 이루어지지 않고 있으며, 시공사에 과도하게 부과된 위험성이 점차 현실화되고 있다.

 

 

한국형 부동산 PF의 문제점

 

사업시행권 양도 Issue

 

시공사의 신용보강을 이용하여 금융기관으로부터 PF 자금을 조달하는 상황에서 시행사는 금융기관 및 시공사의 요구를 거부할 수 없는 입장이어서 시행사가 갖고 있는 가장 큰 자산이라고 할 수 있는‘시행권’을 담보 형태로 제공해야 한다. 따라서 시행사는 기한이익 상실사유가 발생하는 등 계약서상 의무조항을 준수하지 못할 경우 사업시행과 관련한 일체의 권리를 포기해야 하는데, 실제 그 적용에 있어서 이해당사자간 마찰이 발생하고 있다.

 

 

 

[그림2]는 시행사의 사업시행권 양도에 관한 PF 대출 및 사업약정의 예이다. 부동산 PF의 일반적인 계약서에는 이러한 조항들 외에도 시행권의 원활한 인수를 위해‘시행자지위포기각서’와‘건축주 명의 변경동의서’를 비롯한 관련서류를 징구하도록 하고 있다. 그러나 시장관계자들에 따르면 실제로 기한이익 상실사유 발생시에도 시행사가 협조하지 않을 경우 시행권 양수도는 원활히 이루어질 수 없다고 한다.

 

계약서에 따르면 시행사는 시행권을 조건 없이 포기하며 사업과 관련한 민형사상 소를 제기할 수 없고 시공사에 대한 비용정산은 대출원리금이 상환된 후에 하도록 되어 있다. 그러나 실제로 시행사는 시행권을 양수하는 시공사에게 별도의 금전을 요구하면서 관할 행정관청에서 받은 사업주체의 명의를 시공사로 변경하는데 협조하지 않는 경우가 많다. 또한 약정 체결시 제출받은 시행사 법인인감증명서의 유효기간이 짧은 편이어서 관련 서류 징구의 효력이 반감되고 있는 실정이다.

 

시행사가 협조하지 않을 경우에는 법적 쟁송을 통해 해결하는 방법이 최선이다. 그러나 법적 쟁송을 통한 해결에는 장기간이 소요되므로 시공사는 시행사의 요구사항을 수용하고 시행권을 양수하는 선택을 하기 쉽다. 2008년 12월에 개최된 PF 건설사업 관련 세미나에 참석한 한 건설사 관계자는 시행사에게 금전을 지급하지 않고 시행권을 양수한 적이 한 번도 없다고 밝힌 바 있다.

 

 

시공사에 편중된 위험

 

부동산 PF와 관련된 위험은 사업단계별로 사업부지 매입, 사업승인, 분양, 완공의 순서로 리스크가 존재한다. 당사가 유동화증권 평가와 관련하여 접한 바 있는 캐나다와 호주의 PF에서Developer(시행사)는 자체 보유자금과 외부 Equity를 조달하여 토지를 매입하고 개발사업을 위한 인허가를 완료한 후 분양대금과 외부 Loan을 통해 공사비를 지급하며, 시공사는 책임준공을 통해 Project로부터 현금흐름이 발생할 수 있도록 하고 있어 위험의 상당 부분을 Developer가 책임지는 구조였다.

 

그러나 우리나라는 토지매입을 책임질 수 있는 자금력을 갖추지 못한 시행사가 토지매입 단계에서부터 외부 Loan을 사용하기 때문에 대주 입장에서는 시행사의 신용위험 뿐만 아니라 사업 진행 단계에서 발생하는 모든 리스크를 감안하여야 한다. 사업성 평가기법이나 사업위험에 비례한 이자율결정이 보편화되어 있지 않은 상황이어서 대주는 위험부담을 완화시키기 위해 시공사의 신용보강을 요구한다. 따라서 대주는 시행사 자체의 신용위험 뿐만 아니라 사업단계에서 발생할 수 있는 모든 위험을 기한이익 상실사유에 열거하고 사유발생시 시공사가 시행사의 채무에 대해 연대보증이나 채무인수를 제공하도록 요구하고 있다.

 

사업현금흐름을 상환재원으로 하는 이론적 PF와 시공사에게 직접 제공되는 기업금융의 중간 형태인 한국형 PF Financing 기법은 건설업이 호황이던 시기에 대주에게 변동성이 적은 일정한 수익을안겨주고 시행사나 시공사에게 초과수익을 향유할 수 있도록 하였다. 그러나 건설경기 침체가 가시화됨에 따라 시공사에 지나치게 의존하여 실행된 한국형 PF가 시공사의 신용위험을 높이는 부메랑이 되고 있다.

 

이론적인 PF 사업구조에서 시공사의 신용위험은 사업진행 여부 등에 심각한 영향을 주지 않는다. 시공능력이 유지되는 한 시공사의 신용등급 하락이 해당 PF 사업에 큰 문제가 되지 않으며, 시공사의 부도 또는 해당 PF 사업의 부진이 시공사의 다른 사업장에는 영향을 주지 않는다. 그러나 우리나라 PF구조에서는 시공사의 신용보강을 매개로 시공사의 신용등급 하락 또는 부도 발생 그리고 특정 PF 사업의 부실이 시공사의 다른 사업장으로 전염될 가능성이 매우 높다.

 

시장은 이미 시공사에 편중된 위험성으로 인해 발생할 수 있는 문제점을 2008년 12월에 이루어진 신용평가사들의 시공사 신용등급 하향조정과 2009년 1월 발표된 금융권의 건설사 구조조정 결과발표를 통해 목격하고 있다. 해당 프로젝트의 사업성, 분양현황, 공정 진행 상황 등과 무관한 시공사의 신용위험이 프로젝트의 진행 여부를 결정하고 있는 것이다.

 

프로젝트의 현금흐름보다는 시공사의 신용보강에 의존하여 대출을 실행하기 때문에 대주단은 시공사의 신용등급 하락을‘기한이익 상실 사유’에 포함시키기도 한다. 또한 증권사가 ABCP 매입약정을 제공하는 PF Loan ABCP 차환발행구조에서 시공사가 특정 등급 이하로 하락할 경우 ABCP매입약정 의무가 소멸되도록 구성하는 경우도 있다. 이러한 등급 Trigger의 존재는 프로젝트의 양호한 사업성과 시공사의 우수한 신용도에도 불구하고 시공사의 일시적인 유동성위험, 나아가서는 신용위험을 높일 수 있는 요소가 되고 있다.

 

시공사의 등급 하락이 일부 PF Loan 거래에만 영향을 미치는 반면, 시공사의 부도사유 발생은 거의 모든 대출약정서에 기한이익 상실사유로 명시되어 있다. 그러한 측면에서 2009년 1월 20일 금융권의 구조조정 결과 C등급으로 결정된 11개 건설사가 참여한 PF Financing에서 정부 주도의 구조조정 결과에 대한 부도사유로의 해석 및 기한이익 상실 적용이 문제가 될 수 있었다.

 

시공사의 등급하락 또는 부도사유 발생과 관련하여 당사가 평가를 담당한 PF Loan 유동화의 경우 대부분 변경계약을 통해 기존 구조를 유지하거나, 기한이익 상실 유보를 통지하거나 기한이익 상실을 적용하지 않은 가운데, 구조조정 추진 여부를 결정하는 실사 결과 등에 따라 대응할 예정이다. 기한이익을 상실시키더라도 채권의 적기회수 가능성이 높지 않다는 점에서 불가피한 선택인 것으로 보인다.

 

신용등급 하락이나 부도사유 발생 등 계약서에 명시된 기한이익 상실사유 발생에도 불구하고 이해 관계자들의 합의 또는 대주의 판단에 따라 기존 PF 구조의 큰 틀이 훼손되지 않은 것이 다행스럽기는 하나, 시공사가 짊어지고 있는 위험을 고스란히 보여주면서도 근본적인 해결책을 마련하기 어렵다는 점은 향후에도 부담이 될 것으로 보인다.

 

 

대한주택보증㈜의 존재

 

대한주택보증㈜는 주택건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하여 국민의 주거복지향상 등에 기여하기 위하여 정부 주도 하에 1993년1)에 설립된 기관으로 설립목적 및 업무에 대해 주택법 제76조 내지 제80조에 명시되어 있다. 대한주택보증㈜가 제공하는 분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유(주택분양보증 약관상‘보증사고’2))로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택 등의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 것이다.

 

주택법 시행령 제106조 제1항 제1호에 따르면 주택법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 주택은 분양보증을 받도록 되어 있는데 분양보증 업무는 주택법 제76조에 의거하여 설립된 대한주택보증㈜만 할 수 있도록 되어 있다. 주택공급에 관한 규칙 제7조에 의거하여 사업주체가 입주자모집을 할 경우 입주자보호장치인 분양보증서를 발급받아 지방자치단체에 제출해야 분양승인을 받을 수 있다.

 

대한주택보증㈜의 업무안내에 따르면 해당 사업장에 PF대출이 있는 경우 분양보증을 받기 위해서 ‘PF대출관련확약서’를 제출해야 하며 사업부지에 대한 제한물권 등을 말소3)하여야 한다. PF Loan 대주가 작성하는‘PF대출관련확약서’에는 사업과 관련된 일체의 권리를 이전한다는 내용이 포함된다.

 

따라서 PF Loan 대주는 분양이 이루어진 후 분양보증이 완료되는 시기까지는 사업부지 등 사업관련 부동산에 대한 담보력을 상실한다. 사업관련 현금흐름을 발생시키기 위해 분양보증이 필요하나, 분양 실시 후 분양률 저조 또는 시행사 신용위험 등으로 문제가 발생할 경우 PF Loan 대주가 사업관련 현금흐름으로부터 대출채권을 회수할 가능성은 낮아지게 된다.

 

한편, 2009년 1월 금융권의 건설사 구조조정을 위한 신용위험 평가 결과 C등급을 부여받았던 11개 건설사에 대한 신규 분양보증 심사를 보류하기로 했던 대한주택보증㈜가 2009년 2월 10일 이사회를 통해 이들 건설사에 대한 보증을 취급하기로 결정하였다. 이 결정에 따라 해당 프로젝트가 진행되면서 PF Loan 대주가 관련 채권을 회수할 가능성이 생기기는 하였으나, 시공사의 신용위험 발생 가능성이 높아진 상황에서 분양을 실시할 경우 사업부지에 대한 담보권을 상실한다는 측면이 대주단의 선택을 어렵게 하고 있다.

 

 

                                                                                                              

1) 1993년 주택사업공제조합으로 설립등기되었으며, 1999년 6월 대한주택보증㈜로 조직전환 설립등기됨.

2) 분양보증약관상‘보증사고’라 함은 다음 각 목의 사유를 말한다.

가. 주채무자(시행사)가 부도·파산·사업포기 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

나. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25% 이상 미달하여 보증채권자(분양계약자)의 이행청구가 있는 경우, 다만, 입주예정자가 없다고 보증회사(대한주택보증)가 인정하는 경우는 이행청구를 요하지 아니함.

다. 감리자가 확인한 실행공정률이 75%를 초과하는 경우로써 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

라. 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되는 경우 등 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

3) 사업부지에 저당권 등(저당권, 가등기, 전세권, 지상권, 등기되는 부동산임차권 등)과 예고등기 등(예고등기, 압류,가압류, 가처분 등)이 있는 경우에는 이를 말소하여야 함.

 

 

한국형 PF의 Risk 재발 방지를 위한 대안

 

이미 살펴본 바와 같이 우리나라 부동산 PF의 문제점은 주로 시행사의 열악한 재무구조와 시공사에 지나치게 편중된 리스크로 인해 발생한 것이다. 따라서 시행사의 신용위험을 통제하고 시공사에 대한 리스크 편중성을 완화하기 위한 대안이 필요하다. 또한 PF대출에 대해 Low Risk, Low Return 전략을 취하고 있는 금융기관의 적극적인 참여를 유도하기 위한 기반도 조성되어야 한다.

 

 

시행사의 자본 확충

 

Project Financing에서 Developer는 사업의 전 과정을 통제하는 역할을 수행하여야 하나, 우리나라 부동산 PF에서 사업시행사의 존재감은 미미한 실정이다. 대부분의 시행사는 취약한 재무구조를 가진 채 사업을 추진하기 때문에 외부자금조달이 불가피하며, 결국 시공사나 PF 대주와 동등한 위치에서 사업을 수행하기 어렵다.

 

 

 

시행사의 자본확충을 위한 방편으로 현재 대형 개발사업에서 활용되고 있는 PFV(Project Finance Vehicle)의 활성화를 고려해 볼 수 있다. 시행사, 시공사 및 금융권이 부동산 개발사업을 위한 PFV를 만들고 금융기관이 PFV에 자금을 제공하는 구조인 PFV 사업방식에서는 금융권의 지분투자를 유도하고 출자자 각자가 출자지분에 해당하는 리스크를 부담하도록 할 수 있게 된다. 시공사 입장에서도 사업장에 따라 PFV에 대한 지분투자 또는 단순 도급계약에 따른 시공을 선택함으로써 위험에 비례하여 수익을 추구하는 선택을 할 수 있다.

 

PFV는 부동산개발업법4) 등에 설립근거와 등록에 대한 조항이 있는 일종의 특수목적법인으로 법인세법에서 정한 요건이 충족되면 지급배당소득공제혜택과 조세특례제한법에 따른 취득세 및 등록세 감면혜택을 받도록 되어 있다.

 

 

그러나 이러한 세제혜택을 받기 위한 조건과 다른 법률상의 제약으로 인해 현재 PFV는 대규모 개발사업에 국한되어 활용되고 있다. 따라서 다양한 부동산개발사업에 활용되기 위해서는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다.

 

우선 법인세 감면을 위한 배당이 대출약정상 차주의 배당금지 조항과 상충될 수 있다. 따라서 배당결의만 하고 실제로는 해당 PF에 재투자할 수 있도록 하는 등의 추가 조치가 필요하다. 또한 최소자본금 50억원과 금융기관 출자의무비율 5% 그리고 은행법에 의한 금융기관의 타법인 출자 제한 조항5)으로 인해 PFV의 지분구성이 자유롭지 못한 편이다. 따라서 금융기관의 적극적 참여를 위해 PFV의 최소 자본금 규모와 금융기관 출자의무비율 및 타법인 출자제한 조항 적용에 유연성이 필요하다.

 

다만, PFV 등의 형태로 시행사가 자본확충을 해서 부동산 개발사업을 진행한다고 해도 시행사의 신용위험이 전적으로 통제되는 것은 아니다. 추가로 대주의 이익에 반하지 않는 의사결정을 할 수 있는 이사회 등의 조직구성이 필요하며, 자금관리를 적절히 통제할 수 있는 장치가 필요하다. 시행사의 신용위험을 통제하기 위한 다른 방법으로는 시행사의 Paper company화나 신탁을 이용한 방법을 고려해 볼 수 있다.

 

 

                                                                                                                                                                       

4) 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조 제3항 및 동법시행령 제6조

5) 은행법 제37조 제1항‘금융기관은 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 15를 초과하는 주식을 소유할 수 없다.’

 

 

시공사에 대한 리스크 편중성의 완화

 

전술한 바와 같이 한국형 부동산 PF 구조에서 금융권은 시행사의 신용위험과 프로젝트 자체의 사업위험을 신용보강과 책임준공을 통해 시공사가 전적으로 부담하도록 하고 있다. 금융권에서도 이러한 시공사 신용도에 의한 부동산 PF 취급이 갖고 있는 문제점을 인지하고 있지만, 사업성 평가의 어려움과 대한주택보증㈜의 존재로 인해 불가피한 선택이라고 주장하고 있다. 시공사가 부담하고 있는 사업관련 리스크를 분산시킬 수 있는 방법으로 금융권의 참여 확대를 위한 제도보완과 대체금융상품의 활용을 생각해 볼 수 있다.

 

 

금융권의 참여확대를 위한 제도보완

 

금융권의 부동산개발금융 참여 확대를 위해‘주택분양보증’사업의 민영화를 고려해볼 수 있다. 대한주택보증㈜로부터 분양보증을 받기 위해 프로젝트의 관련 자산에 대한 우선수익권을 포기해야 하는 구조에서 PF Loan 대주는 분양이 시작되는 시점부터 대출채권의 담보력을 일부 상실하게 되므로 적극적인 리스크 부담의 주체가 되기 어렵다.

 

이러한 문제점을 해결하기 위해 수분양자의 권리를 보호한다는 전제 하에 일정 수준의 신용등급과 자산규모를 갖춘 금융기관에게 주택분양보증 시장을 개방하는 것을 고려할 수 있다. PF Loan과 분양보증의 동시 제공을 통해 초과수익을 추구할 수 있게 되고 담보물권의 온전한 확보가 가능해질 경우 금융기관은 충실한 사업성 검토를 통해 해당 프로젝트에 대한 위험부담과 수익추구의 수위를 결정할 것이다. 물론 이런 방식으로 시공사의 신용보강이 제외될 경우 금융권은 사업성에 따라 추가이자를 요구할 것이므로 시행사나 시공사는 그들이 누릴 수 있는 이익의 일부를 금융기관에 양보해야 할 것이다.

 

 

시공사의 신용보강 완화를 위한 대체금융상품의 활용

 

시행 및 시공이익을 일부 포기할 수 있다면 시공사의 신용보강을 통한 PF Loan을 대신할 수 있는 다양한 금융기법의 활용도를 제고함으로써 시공사에 편중된 위험을 분산시킬 수 있다. 시행사는 수수료 및 이자지급 등의 반대급부로 안정적 자금조달을 꾀할 수 있으며, 시공사는 신용보강의 부담에서 벗어나 책임준공 의무 이행을 통해 사업현금흐름이 발생할 수 있도록 한다.

 

 

Mezzanine Financing

 

성장성이 높은 벤처기업이나 담보제공이 어려운 M&A 거래에 주로 사용되고 있는 Mezzanine Financing은 재원의 성격이 지분과 차입의 중간적이다. 파이낸싱 제공자와 시행사 사이의 거래계약에 따라 형태가 다양화될 수 있으나, 사업수익이나 자산에 대해 시행사가 갖는 지분을 보장하는 대신 선순위 Loan에 비해 후순위로 지급하도록 구조화할 수 있다. 시행사 입장에서는 레버리지 효과를 누릴 수 있고, 파이낸싱 제공자는 프로젝트의 성과에 따라 선순위 Loan에 비해 높은 수익률을 시현할 수 있다.

 

 

주택사업금융보증

 

만일 시행사가 토지를 담보신탁하고 사업수행 중 자금관리를 비롯한 총체적인 사업관리를 신용보완기관에 위탁할 의사가 있다면, 대한주택보증㈜나 한국주택금융공사에서 시행하고 있는 주택사업금융(PF)보증 상품의 가입을 타진해볼수있다. 상품가입에 대한 보증료를 지불해야 하지만 우수한 신용도를 가진 이들 기관의 지급보증을 통한 PF Loan 조달비용의 감소와 시공사의 신용보강 면제에 따른 공사비 절감이 보증료 지급분을 상쇄할 수 있을 것이다.

 

다만 한국주택금융공사는 후분양 사업장을 전제로 하고 있으며, 대한주택보증㈜는 시행사가 토지비의 10% 또는 총 사업금액의 2% 중 큰 금액을 선투입하도록 하는 등 기관별로 보증요건 및 보증한도6)가 존재하고 있어 대한주택보증의 보증실적이 2006년 6건, 2007년 3건에 그치는 등 활성화되지 못하고 있는 편이다.

 

 

부동산보장가액보험

 

부동산보장가액보험(AVI)7)은 대주가 대출실행시에 담보로 설정한 부동산을 경매 또는 공매 등의 방법으로 처분한 결과 그 처분가치가 당초 약정한 가치에 미달해 금융기관이 대출원금 손실을 입게 되는 경우 그 손실의 일부를 보상해주는 보험상품이다. 이러한 보험상품은 책임준공과 준공시까지 신용보강을 제공했음에도 불구하고 분양부진을 비롯한 시장위험까지 감수해야 하는 시공사의 부담을 덜어줄 수 있을 것이다.

 

다만 현재 보험사에서 보험요율을 정하는 기준과 사업성을 판단할 수 있는 역량이 확립되어 있지않아 일부 손해보험사에서만 판매되고 있으며, 재보험 가입의 어려움 등으로 인해 가입기준이 까다롭게 형성되어 있어 시장에서 활성화되지 못하고 있는 것으로 알려져 있다.

 

이상으로 이론적인 PF에서 다소 변형된 한국형 부동산 PF Financing이 갖고 있는 문제점에 대해 살펴보고 재발방지를 위한 대안을 제시해 보았다. 요지는 자본확충 및 통제장치 마련 등을 통해 시행사의 신용위험을 완화시키고, 금융기관이 부동산 PF 투자에 보다 적극적으로 참여할 수 있는 환경을 구축함으로써 현재 시공사가 부담하고 있는 PF 리스크를 참여자간에 재분배하는 것이다.

 

물론 리스크의 분배를 위해 금융권의 참여를 확대시키거나 보험상품 등을 활용하는 경우 시행사나 시공사는 현재 향유하고 있는 이익의 일부분을 포기해야 하는 등 이해관계자들의 노력이 선행되어야 할 것이다.

 

한국형 PF 구조에서 문제점이 현실화되었다고 해서 리스크를 재분배하는 형태의 이론적 PF를 선택할 필요는 없다. 시행사는 사업진행의 편의를 위해 토지매입 및 사업승인의 명목적 주체가 되고 자금조달은 시공사와 대주가 합의하여 결정하는 현재의 방식을 이해관계자들이 선호한다면 굳이 어려운 길을 선택할 필요는 없다. 그러나 미국 주택가격 하락이 전세계의 금융 및 실물경제 위기로까지 파급된 현 시점에서 향후에도 개별 프로젝트 또는 시공사의 신용위험이 신용보강이라는 뇌관을 타고 전체 PF 시장으로 확산될 수 있는 위험을 계속 부담할 필요가 있는지에 대해서는 고민해 봐야 할 것이다.

 

이해관계자들 개별의 귀책사유가 아닌 유례 없는 경기침체가 한국형 PF Financing 구조가 갖고 있던 문제점을 고스란히 드러내도록 만든 것이다. 과거의 관행으로 인해 발생한 위기를 거울로 삼아 현재를 바라보고 미래에 대응할 수 있는 대책을 마련하는 혜안이 필요한 시점이다.

 

                                                                                                                  

6) 한국주택금융공사는 총사업비의 65% ~ 70%, 대한주택보증은 50%

7) Assured Value Insurance : 부동산의 사전 확정가액인 보장가액을 보장하는 상품이다. 개념상으로는 부동산의 가격변동으로 인한 특정 시점에서의 시

장매도가격과 보장가액의 차액을 담보하는 것이다. 실제 부동산 PF에서 활용되는 방식은 분양률 저하로 인한 금융기관의 대출손실을 보상해주는 방식으

로 분양손실보험의 측면이 강하다.

 

 

※ 참고자료

반기로, [프로젝트 파이낸스], 한국금융연수원, 2007

김기형 외, [전환기의 부동산 PF 어떻게 변해야 하는가], 메리츠증권 부동산금융연구소 2008

황승화, [PF건설사업의 위기와 법적 쟁점], 법무법인 지평지성 2008

송기범 외, [부동산개발사업 프로젝트 파이낸싱 활성화방안에 대한 연구], 건국대학교 2008

 

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만사형통, 부귀영화, 무량대복 기원합니다.

아니면 XX될걸요(협박 ㅎㅎㅎ)