"한국 부동산은 끝났다, 향후 10년은…"
소비주체 분석 토대로 한 경제 예측의 대가 해리 덴트
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경제예측 연구소인 HS덴트를 운영하는 해리 덴트(사진)는 한국의 부동산 가격이 이전 수준을 회복하기 힘들 것으로 예상했다. 세계 경제가 2022~2023년까지 부진한 양상을 이어가는데다 이후 세계 경제가 다시 호황기에 접어든다 해도 한국은 낮은 출산율과 빠른 고령화로 새로운 성장에 동참하기 어려울 것이란 전망이다.
덴트는 인구구조의 변화에 따라 1980년대 일본의 버블 붕괴와 1990년대 미국 경제 호황을 정확히 예측해 명성을 얻은 경제 전문가이자 펀드매니저이다. 미국 플로리다주 탐파에 사무실을 두고 활동하고 있는 덴트와 1시간에 걸친 전화 인터뷰를 통해 향후 10여년간 전세계 경제와 더불어 한국 경제의 미래를 들어봤다.
-세계 경제가 향후 10년간 성장세가 둔화되거나 일부 지역은 정체 상태를 지속할 것으로 예상하고 있다.
▶지난 2008년 글로벌 금융위기에 이어 2차 위기가 닥칠 것이다. 지난 2008년 1차 위기 때 도화선은 미국의 비우량 주택담보대출(서브프라임)이었다. 2차 위기의 도화선은 유로존이다. 유로존은 그리스와 아일랜드, 포르투갈에 이어 스페인에 구제금융을 제공하며 문제를 해결하려 노력하고 있지만 어느 순간 이같은 구제 프로그램이 효과가 없다는 것을 깨닫게 될 것이다.
유로존 정상들이 구제기금을 통한 국채 매입과 직접적인 은행권 자본 재확충 등에 동의하면서 스페인 위기가 가라앉을 것처럼 보이지만 스페인은 구제하기엔 규모가 너무 크고 부동산 버블도 너무 심각하다. 스페인은 유럽에서 부동산 버블이 가장 심했다. 영국과 독일, 프랑스, 아일랜드 등 유럽 다른 국가들의 자금도 상당 규모 스페인의 부동산 버블에 투입됐다. 유로존은 조만간 남유럽 국가들에 끝도 없이 구제금융을 제공하는 것보다 차라리 이들 국가의 채권이 디폴트되도록 내버려 두는 것이 오히려 손해가 덜하다는 사실을 깨달을 것이다.
-유로존의 위기가 지속되면서 글로벌 경제가 타격을 받는다는 시나리오인가.
▶유로존 위기가 해결되지 않으면 결국 미국의 기업과 은행 시스템, 소비자들이 영향을 받아 경제가 위축될 것이다, 이렇게 되면 이미 둔화되고 있는 중국 수출이 더욱 타격을 받으면서 중국 경제가 경착륙하고 이 결과 이번 위기의 마지막 버블인 중국의 부동산 버블과 상품 버블이 연달아 붕괴될 것이다. 이는 중국에 상품을 수출해왔던 많은 신흥국 경제마저 무너뜨릴 것이다. 특히 한국은 수출이 전체 경제의 30% 이상을 차지하는데다 한국 최대의 수출 파트너가 중국이니만큼 중국 경제가 급강하할 때 가장 심각한 타격을 입을 것이다.
-중국 정부가 지금까지 경제를 잘 관리해온 만큼 앞으로도 경착륙은 피할 수 있을 것이란 전망도 있다.
▶중국 경제는 지금 사상 최악의 버블을 안고 있다. 신흥국들은 주로 수출을 통해 성장 단계에 접어들며 이 때 정부가 각종 인프라 건설을 통해 수출을 지원한다. 이러한 인프라 건설과 수출을 기반으로 가장 성공적으로 경제 발전을 이룬 나라가 한국이다. 중국도 이같은 경로를 밟았다. 문제는 중국이 필요한 수준의 2배 이상으로 많이 투자했다는 점이다. 주택, 상업용 부동산, 생산 능력, 도로와 철도 등에 중국은 엄청난 규모로 과잉 투자해왔다. 시골에서 도시로 끊임없이 올라오는 노동인구를 흡수하기 위해서라도 중국 정부는 투자를 계속할 수밖에 없었고 이 결과 사상 최악의 버블을 만들어냈다.
현재 중국 소비의 60%는 소득 상위 10%가 차지하고 있다. 부동산 버블이 꺼지면 이들 고소득층이 가장 심각한 타격을 받아 소비를 급격하게 줄일 것이다. 많은 중국인들이 그동안 은행 금리가 너무 낮아 은행에 돈을 넣어두지 않고 부동산에 투자해왔다. 중국의 부동산 버블이 터지면 중국 은행권의 부실채권이 급증해 은행 시스템도 위험해질 것이다.
-향후 10년간 전세게 경제가 둔화되면서 디플레이션 위기가 발생할 것으로 보고 있다. 하지만 전세계 주요 중앙은행들이 경기 부양을 위해 자금을 대규모로 풀고 있어 유동성 확대에 따른 인플레이션이 촉발될 수 있다는 정반대 전망도 있다.
▶경기가 둔화되면 정부가 재정지출을 늘리고 돈을 찍어 유동성을 공급한다. 이는 분명 인플레이션 압력을 높이는 것이다. 하지만 대다수 이코노미스트들이 간과하고 있는 것이 하나 있는데 바로 민간 부채다. 대부분의 국가에서 민간 부채는 정부 부채보다 2~3배, 많게는 4배까지 많다. 이 민간 부채는 디폴트되든지, 탕감되든지, 서서히 상환되든지 어쨌든 구조조정돼야 한다. 민간부채가 디레버리징(축소)되는 과정에서 많은 돈들이 사라지게 된다.
정부 부채가 늘어나는 속도가 민간 부채가 줄어드는 속도보다 빠를 때 일시적으로 인플레이션이 나타난다. 지난해 짧게 인플레이션 우려가 고조됐던 것도 이 때문이었다. 하지만 지금 인플레이션 우려는 사라졌고 민간 부채가 앞으로 더 빠르게 줄면서 디플레이션 위기가 고조될 것이다. 지금 전세계 주요 중앙은행들은 디플레이션 압력과 싸우고 있는 것이다. 이 사실을 분명히 이해해야 한다.
-사실 경제학적 상식으로 보면 정부가 양적완화 등을 통해 돈을 많이 풀면 인플레이션 압력이 높아져야 한다. 그런데 일본은 금리를 제로(0) 수준으로 유지하고 대규모로 국채를 매입해 유동성을 확대했어도 디플레이션에서 벗어나지 못하고 있다. 왜 그런가.
▶낮은 출산율과 인구 고령화 때문이다. 청년층은 인플레이션 요인이다. 그들은 사회에 진출하는 순간부터 지출을 늘려가기 시작한다. 가정을 꾸리게 되면 가족을 부양하는데 돈을 많이 쓰게 된다. 하지만 자녀가 독립하는 나이가 되면 노후대비를 위해 소비를 줄이게 된다. 집도 아이들과 살던 큰 집을 팔고 작은 집으로 다운사이징한다. 이런 점에서 노인층은 디플레이션 요인이다.
청년 인구가 줄고 노인 인구가 늘면 경제는 자연스럽게 디플레이션에 빠져 들게 된다. 노동인력이 줄고 집을 살 사람이 줄고 소비자들이 줄고 기업들은 이제 공장이나 사무실에 투자할 필요를 느끼지 못하게 된다. 일본은 대다수 선진국, 그리고 한국과 싱가포르, 중국 등 동아시아의 미래 모습이다. 일본은 미국이나 유럽보다 더 일찍 베이비부머들의 소비가 정점에 도달하면서 디플레이션 위기를 먼저 겪게 됐다.
-한국도 인구구조상 디플레이션을 겪을 것이란 전망인가?
▶한국은 2020년까지는 안정적인 인구구조를 유지할 것이다. 연령대로 봤을 때 한국의 베이비부머들은 평균적으로 자녀들이 고등학교를 졸업하는 2020년까지는 소비를 늘려야 한다. 한국은 베이비부머들의 자녀가 대학을 졸업해 사회에 진출하기 시작하는 2024년까지 소비 정체기를 겪다 2024년부터 본격적으로 베이비부머들의 소비 축소로 디플레이션 압력을 경험하게 될 것이다.
이같은 인구구조의 변화로 인한 경기 하강은 일본이 가장 먼저 경험했고 유럽과 싱가포르, 대만, 한국 등 동아시아가 순차적으로 겪을 것이다. 중국도 인구구조에서 청년층 비중이 줄고 노인 비중이 늘면서 경제적으로 약화될 것이다. 2020년대에 새로운 경제 호황기가 나타난다 해도 중국은 지금처럼 주역으로 등장하지 못할 것이다.
선진국 대부분은 가장 인구가 많은 전후 베이비붐 세대들이 고령화되는 한편, 청년들은 생활비 인상으로 결혼이나 출산을 기피하면서 인구구조가 역피라미드형으로 바뀌고 있지만 북미와 호주는 예외다. 미국과 캐나다, 호주 등은 이민자 유입으로 인해 노동인구가 늘거나 유지되고 있다. 따라서 한국의 인구구조가 견고하게 유지되는 마지막 10년간 권하고 싶은 것은, 일본이 실패한 이민 장려정책을 적극적으로 펼치라는 것이다. 앞으로 중국 경제가 급격하게 둔화되면 중국인들이 일자리를 찾아 한국으로 들어올 것이다. 이들을 적극 수용해 인구구조 하강을 막는 것이 필요하다.
-한국의 부동산 가격은 이미 하락세를 보이고 있다. 이미 인구구조 변화에 따른 영향이 나타나고 있는 것인가.
▶한국의 부동산 가격은 여전히 높다. 2000년대 중후반까지 10년 이상 전세계적으로 부동산 가격은 모두 뛰었고 한국도 예외는 아니었다. 문제는 집을 구매하는 연령대는 주로 20대 후반에서 40대 초반인데 이렇게 비싼 가격 수준에서는 부유한 사람들을 제외한 대다수는 집을 살만한 여력이 없다는 것이다. 미국 부동산 가격도 너무 올라 살만한 수요가 없어지자 고점을 치고 내려오기 시작했다. 미국의 부동산 가격은 2005년에 최고점에 도달했고 2년 뒤에 주식시장이 고점을 쳤다. 그런 뒤 미국 경제는 하강하기 시작했다. 한국의 인구구조는 향후 10년간은 일본이나 싱가포르, 대만보다 낫다. 중국보다도 나은 것으로 판단돼 아마도 동아시아에서는 경제가 가장 오래 버틸 수 있을 것이다. 하지만 유럽, 미국에 이어 중국 경기가 급격히 둔화되면서 수출이 타격을 받으면 본격적인 부동산 가격 하락세가 시작될 것이다.
-앞으로 본격적인 자산가격 하락, 디플레이션이 시작되면 어떻게 투자해야 하는가?
▶인플레이션 시대에는 주식과 채권은 타격을 받지만 부동산이나 금은 수혜를 입는다. 하지만 디플레이션 시대에는 현금을 제외한 모든 자산의 가격이 떨어진다. 그러니 현금을 확보해두라. 지금은 자산을 늘릴 때가 아니라 보존해야 할 때다. 달러는 미국의 많은 부채 때문에 장기적으로 떨어질 것이다. 하지만 지금은 기축통화이니 만큼 디플레이션 때 가치가 오를 것이다. 이런 점에서 달러 표시 국채를 사두는 것도 자산을 지키는 방법 중의 하나다. 2~3년 혹은 3~4년 뒤 자산 가격이 많이 떨어지면 확보해둔 돈으로 그 때 자산 쇼핑에 나서라.
-2022~2023년까지 세계 경제가 부진한 상태를 이어간 다음 글로벌 경제가 새로운 붐을 맞을 것으로 보고 있다. 그 때 성장은 어떤 국가가 주도할 것으로 예상하는가.
▶인구구조와 도시화 흐름상 인도가 가장 유망할 것으로 예상한다. 인도네시아 등 동남아시아와 중동, 남미도 고성장세를 보일 것이다. 그리고 미국이 귀환할 것이다. 지금은 베이비붐 세대가 자녀를 독립시키고 소비를 줄이면서 경제가 위축되는 단계지만 그 때쯤이면 베이비붐 다음 세대가 새로운 소비주체로 등장하는데다 이민도 꾸준하게 이어지고 있다. 북유럽과 이민자들을 적극 수용하고 있는 호주와 캐나다도 안정적인 경제 성장을 누릴 것이다. 하지만 일본과 중국, 한국, 싱가포르, 대만 등 동아시아와 스페인, 그리스, 독일, 오스트리아, 스위스, 러시아 등 북유럽을 제외한 유럽 국가들은 인구 고령화와 이에 따른 대체 노동 및 소비 인구의 부족으로 경제 성장이 어려울 것이다.
뉴욕=권성희 특파원 |